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执行共管公寓2014年和2015年EC的需求会否强劲?

时间:2014-04-30 10:01编辑:诸丽南 点击: 来源:互网网
    执行共管公寓表示走向可持续性,“Lush Acres”执行共管公寓(EC)位于芬维尔弄(Fernvale Close) ,发展商是城市发展(CDL)。项目共拥有380个单位,预计在2016年竣工。位于榜鹅的执行共管公寓项目——“翠林雅居”(Ecopolitan)。执行共管公寓2010年重新推出后丰硕的三年,执行共管公寓(EC)对夹心层人士来说具备特殊的意义。由于EC的价格一般比同一地区的新公寓项目至少低20%,不少夹心阶层购房者觉得这有助于较早满足他们拥有私宅的梦想,尤其是当近期私宅价格上升至近历史高点,严重影响比EC购房者更富裕者的负担能力。EC拥有明确的社会目的,它是一种混合的半私人、半政府公寓,以满足可能没有资格申请组屋、但无法负担私宅人士的需求。这群人可能包括每月家庭收入超过1万元(申请新组屋的收入上限),但低于1万2000元的购房者。
 
执行共管公寓2014年和2015年EC的需求会否强劲?
    EC在经历五年的沉寂后,于2010年重新推出市场。在那五年当中,郊区99年地契的私人公寓和组屋之间的价格差距大大缩小,因此不需要EC来填补这个价位空档。但当郊区私宅价格自2009年起显著上涨,再次拉大差距,EC又于2010年重新推出。从2010年之后的三年多,EC广受欢迎。从2010年到2013年,共推出了24个项目,总共1万2467个单位,其中1万1493个或92%的单位已经售出。仅考虑2011年至2013年,发展商售出1万零967个EC单位,平均年销售量为3656个新单位。自总债务偿还比率(TDSR)在2013年6月下旬推行后,发展商反而提高了EC的推出价格。2013年下半年推出的EC,平均尺价为每平方英尺800元,高于TDSR实施前的每平方英尺750元。这是因为在总债务偿还比率(TDSR)框架下,组屋提升者向银行贷款来购买EC单位时,其现有组屋每月贷款不包括在TDSR内。条件是他必须在EC项目完成后的6个月内售出他的组屋。由于这带动EC买家的贷款额增加,于是政府在2013年12月实施了每月偿还贷款比率(MSR),将直接向发展商购买EC单位的买家,贷款不可超过每月总收入的30%。
 
     2014年和2015年EC的需求会否强劲?2014年和2015年推出的EC项目,预计将继续吸引购房者的浓厚兴趣,但由于最近对EC购房者实施新的MSR上限,需求不可能如2011年至2013年那么强劲。约3110个EC单位预计将在2014年推出,低于近年来的平均年度需求——约3600个单位。这3110个EC单位来自5个项目,预计大多会于下半年推出,因为政府在2013年1月出台的政策规定,从2013年起通过政府售地计划(GLS)标得EC地段的发展商,只能在颁获地段的15个月后,或地基工程完成后(以较早者为准),才能推出项目。2013年最早售卖的地段于2013年5月颁发,位于安谷弯(Anchorvale Crescent)和兀兰5道。随着2013年12月MSR顶限的实施,2014年新EC的需求预计将达到3000至3400个单位,低于以往的3600个单位,跌幅可能高达10%,反映真诚买家的兴趣。因此,2014年的新增供应可能刚好满足EC买家的需求。2014年EC项目的销售仍然看好,让我们看一看MSR顶限宣布之后推出的两个EC项目,三巴旺的SkyPark Residences在推出的第一个月(2013年12月),售出了57%,榜鹅的Waterwoods售出了37%。这比以往在推出当月很快就被抢购一空的EC项目来得慢。销售放缓是对2013年12月实施MSR顶限后的下意识反应。但长期来看,稳定的需求仍然鼓舞人心。
 
    购买新EC的动力依然强劲,尽管转售私宅的价格比发展商直接出售的私宅约低20%,一些组屋提升者还是较偏爱EC,宁可直接向发展商购买。二手公寓一般比较旧,设计也过时,不能满足组屋提升者对提高生活水准的要求。再者,二手公寓的房贷也几乎是马上就要开始支付全额。另外,在2013年8月的组屋MSR顶限出台后,较少的组屋提升者会坚持持有自己的单位作投资,因为组屋转售价预计将软着陆,更多的组屋提升人士预计会选择EC。当EC完工后,他们必须脱售手头上的组屋,这也意味着他们不必担心出租旧单位的问题,尤其是地段偏远的单位,只能吸引在附近地区工作的人士,如工业区或邻近郊区购物中心的租户。
 
    未来EC项目的平均售价,不会进一步上扬。2013年以后颁发的八幅EC地段,平均地价约每平方英尺容积率350元左右。今年招标截止的首三幅EC地段--西林道(Westwood Avenue)、坎贝拉通道(Canberra Drive)和安谷弯,容积率尺价分别是382元、350元和367元。2月份售出的两幅蔡厝港林(Chua Chu Kang Grove)EC地段,容积率尺价分别为375元和339元。这似乎反映出,开发商认为MSR顶限实施后,EC地价不能超过容积率每平方英尺400元。相比之下,2013年7月,裕廊园景路(Yuan Ching Road)的一幅EC地段创下容积率每平方英尺419元的记录。因此,未来发展商推出的新EC项目,平均售价预计将在每平方英尺800元左右。在最坏的情况下,这可能会跌至每平方英尺750元。在二手市场上,EC单位的价格曾经强劲上涨,但未来历史不太可能重现。自90年代建造的第一个EC项目到2013年,一共有23个EC项目可以在公开市场上转售。这23个项目总共有1万零430个单位。据私宅买卖禁令显示,从EC项目可进行转售后到2013年,共有6071项EC单位转售交易。一些EC单位可能被多次转手。大多数EC单位的价值上涨至少50%,从推出时到2013年其实上涨约100%。卖方估计通过售出EC单位获得了可观的收益。然而,由于情况不同,这种具吸引力的转售价格涨幅不会在未来几年内轻易再现。首先,2000年初至2010年,政府降温措施和政府干预有限。从2009年起,许多人渴望提升到私宅和类似私宅,推动郊区公寓的价格(和转售EC单位)上涨。近几年推出和销售的新EC单位价格,已攀升至EC价格新高,似乎已经接近买家的最大负担能力。接下来还有更多新私宅项目完工,为转售市场上的购房者提供更多的选择。EC的转售价格涨幅预计在未来几年会显著放缓。事实上,价格也有可能停滞于2013年的转售价格,或甚至出现小幅的下跌。
 
   可持续性——EC的社会本质,政府重新推出EC地段,在过去三年来,达到了其为夹心阶层购房者提供类似私宅住房的目标。2013年12月出台的MSR顶限政策,似乎也确保购房者不购买超出能力范围的房子。如果MSR顶限有效减缓了需求和价格,发展商将不能再设计一些豪华的公寓设施来吸引EC买家,这和EC的原意不符。政策制定者已经在去年出台的MSR顶限中使用了比较强硬的做法,现在或许应该考虑采用比较柔和的手法和策略,来阐扬EC的社会本质。EC毕竟是一种半私人半政府的混合住宅项目,拥有很强的社会功用,是为了迎合买不起私宅的夹心阶层而诞生。政策制定者或许可以考虑的手法和策略,包括通过一些评估标准,给予一些EC项目“社会贡献”或“附加价值”等荣誉。通过强调EC项目的社会贡献,将能改变发展商对EC的定位,从而抑制发展商在获津贴的土地上建造奢华公寓。让EC体现出其社会本质,需要所有利益相关者的努力,包括买家。买家必须明白,新加坡的每幅地段都有许多方人士感兴趣,每一幅EC地段已经对夹心都有不同利益在进行角逐。他们可以更早地购买接近私宅的房屋。买家也一定要对EC持现实的看法,理解到过去几年显著上涨的EC转售价格,不太可能重演。EC价格也有可能略微下跌。随着MSR顶限的推行,政府有可能重新考虑让EC回归到强调其社会功能,并遏制发展商把EC发展为远离宗旨的项目,这样一来,EC将会为夹心阶层提供可负担的高质量住房。以正确心态购买EC的屋主,特别是那些在能力范围内购买的,一定会看到长远的益处。
(责任编辑:诸丽南)

本文来源于新加坡意腾国际旗下:新加坡公寓网

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