执行共管公寓(EC)对夹心层人士来说具备特殊的意义。由于EC的价格一般比同一地区的新公寓项目至少低20%，不少夹心阶层购房者觉得这有助于较早满足他们拥有私宅的梦想，尤其是当近期私宅价格上升至近历史高点，严重影响比EC购房者更富裕者的负担能力。

　　EC拥有明确的社会目的，它是一种混合的半私人、半政府公寓，以满足可能没有资格申请组屋、但无法负担私宅人士的需求。这群人可能包括每月家庭收入超过1万元(申请新组屋的收入上限)，但低于1万2000元的购房者。

　　EC在经历五年的沉寂后，于2010年重新推出市场。在那五年当中，郊区99年地契的私人公寓和组屋之间的价格差距大大缩小，因此不需要EC来填补这个价位空档。但当郊区私宅价格自2009年起显著上涨，再次拉大差距，EC又于2010年重新推出。

　　从2010年之后的三年多，EC广受欢迎。从2010年到2013年，共推出了24个项目，总共1万2467个单位，其中1万1493个或92%的单位已经售出。仅考虑2011年至2013年，发展商售出1万零967个EC单位，平均年销售量为3656个新单位。

　　自总债务偿还比率(TDSR)在2013年6月下旬推行后，发展商反而提高了EC的推出价格。2013年下半年推出的EC，平均尺价为每平方英尺800元，高于TDSR实施前的每平方英尺750元。这是因为在总债务偿还比率(TDSR)框架下，组屋提升者向银行贷款来购买EC单位时，其现有组屋每月贷款不包括在TDSR内。条件是他必须在EC项目完成后的6个月内售出他的组屋。

　　由于这带动EC买家的贷款额增加，于是政府在2013年12月实施了每月偿还贷款比率(MSR)，将直接向发展商购买EC单位的买家，贷款不可超过每月总收入的30%。

　　2014年和2015年EC的需求会否强劲?

　　2014年和2015年推出的EC项目，预计将继续吸引购房者的浓厚兴趣，但由于最近对EC购房者实施新的MSR上限，需求不可能如2011年至2013年那么强劲。

　　约3110个EC单位预计将在2014年推出，低于近年来的平均年度需求——约3600个单位。这3110个EC单位来自5个项目，预计大多会于下半年推出，因为政府在2013年1月出台的政策规定，从2013年起通过政府售地计划(GLS)标得EC地段的发展商，只能在颁获地段的15个月后，或地基工程完成后(以较早者为准)，才能推出项目。

　　2013年最早售卖的地段于2013年5月颁发，位于安谷弯(Anchorvale Crescent)和兀兰5道。

　　随着2013年12月MSR顶限的实施，2014年新EC的需求预计将达到3000至3400个单位，低于以往的3600个单位，跌幅可能高达10%，反映真诚买家的兴趣。因此，2014年的新增供应可能刚好满足EC买家的需求。

　　2014年EC项目的销售仍然看好

　　让我们看一看MSR顶限宣布之后推出的两个EC项目，三巴旺的SkyPark Residences在推出的第一个月(2013年12月)，售出了57%，榜鹅的Waterwoods售出了37%。这比以往在推出当月很快就被抢购一空的EC项目来得慢。销售放缓是对2013年12月实施MSR顶限后的下意识反应。但长期来看，稳定的需求仍然鼓舞人心。

　　购买新EC的动力依然强劲

　　尽管转售私宅的价格比发展商直接出售的私宅约低20%，一些组屋提升者还是较偏爱EC，宁可直接向发展商购买。二手公寓一般比较旧，设计也过时，不能满足组屋提升者对提高生活水准的要求。再者，二手公寓的房贷也几乎是马上就要开始支付全额。

　　另外，在2013年8月的组屋MSR顶限出台后，较少的组屋提升者会坚持持有自己的单位作投资，因为组屋转售价预计将软着陆，更多的组屋提升人士预计会选择EC。当EC完工后，他们必须脱售手头上的组屋，这也意味着他们不必担心出租旧单位的问题，尤其是地段偏远的单位，只能吸引在附近地区工作的人士，如工业区或邻近郊区购物中心的租户。

　　未来EC项目的平均售价 不会进一步上扬

　　2013年以后颁发的八幅EC地段，平均地价约每平方英尺容积率350元左右。今年招标截止的首三幅EC地段--西林道(Westwood Avenue)、坎贝拉通道(Canberra Drive)和安谷弯，容积率尺价分别是382元、350元和367元。2月份售出的两幅蔡厝港林(Chua Chu Kang Grove)EC地段，容积率尺价分别为375元和339元。这似乎反映出，开发商认为MSR顶限实施后，EC地价不能超过容积率每平方英尺400元。相比之下，2013年7月，裕廊园景路(Yuan Ching Road)的一幅EC地段创下容积率每平方英尺419元的记录。

　　因此，未来发展商推出的新EC项目，平均售价预计将在每平方英尺800元左右。在最坏的情况下，这可能会跌至每平方英尺750元。

　　在二手市场上，EC单位的价格曾经强劲上涨，但未来历史不太可能重现。自90年代建造的第一个EC项目到2013年，一共有23个EC项目可以在公开市场上转售。这23个项目总共有1万零430个单位。

　　据私宅买卖禁令显示，从EC项目可进行转售后到2013年，共有6071项EC单位转售交易。一些EC单位可能被多次转手。大多数EC单位的价值上涨至少50%，从推出时到2013年其实上涨约100%。卖方估计通过售出EC单位获得了可观的收益。

　　然而，由于情况不同，这种具吸引力的转售价格涨幅不会在未来几年内轻易再现。首先，2000年初至2010年，政府降温措施和政府干预有限。从2009年起，许多人渴望提升到私宅和类似私宅，推动郊区公寓的价格(和转售EC单位)上涨。近几年推出和销售的新EC单位价格，已攀升至EC价格新高，似乎已经接近买家的最大负担能力。

　　接下来还有更多新私宅项目完工，为转售市场上的购房者提供更多的选择。EC的转售价格涨幅预计在未来几年会显著放缓。事实上，价格也有可能停滞于2013年的转售价格，或甚至出现小幅的下跌。

　　可持续性——EC的社会本质

　　政府重新推出EC地段，在过去三年来，达到了其为夹心阶层购房者提供类似私宅住房的目标。2013年12月出台的MSR顶限政策，似乎也确保购房者不购买超出能力范围的房子。

　　如果MSR顶限有效减缓了需求和价格，发展商将不能再设计一些豪华的公寓设施来吸引EC买家，这和EC的原意不符。政策制定者已经在去年出台的MSR顶限中使用了比较强硬的做法，现在或许应该考虑采用比较柔和的手法和策略，来阐扬EC的社会本质。EC毕竟是一种半私人半政府的混合住宅项目，拥有很强的社会功用，是为了迎合买不起私宅的夹心阶层而诞生。

　　政策制定者或许可以考虑的手法和策略，包括通过一些评估标准，给予一些EC项目“社会贡献”或“附加价值”等荣誉。通过强调EC项目的社会贡献，将能改变发展商对EC的定位，从而抑制发展商在获津贴的土地上建造奢华公寓。

　　让EC体现出其社会本质，需要所有利益相关者的努力，包括买家。买家必须明白，新加坡的每幅地段都有许多方人士感兴趣，每一幅EC地段已经对夹心都有不同利益在进行角逐。他们可以更早地购买接近私宅的房屋。买家也一定要对EC持现实的看法，理解到过去几年显著上涨的EC转售价格，不太可能重演。EC价格也有可能略微下跌。

　　随着MSR顶限的推行，政府有可能重新考虑让EC回归到强调其社会功能，并遏制发展商把EC发展为远离宗旨的项目，这样一来，EC将会为夹心阶层提供可负担的高质量住房。以正确心态购买EC的屋主，特别是那些在能力范围内购买的，一定会看到长远的益处。

本文来源于新加坡意腾国际旗下：新加坡公寓网

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