斯干达房地产或面对供应过剩问题，海外置业须三思。中国碧桂园集团的金海湾（Danga Bay）项目在去年8月正式推出时，吸引超过1万人前往参观示范单位。乐高乐园和酒店已经开业，吸引了不少游客。受访的房地产分析师认为,依斯干达过去七年建造住宅项目的速度惊人，可能将产生供应过剩的问题。不过，如果依斯干达区能达到就业目标，供过于求的问题应不会存在。在海外置业和在新加坡购买房子的风险完全不同，即使是邻近的依斯干达也不例外。一些机构如房地产代理理事会和新加坡金融管理局最近先后提醒投资者在海外置业前要三思，并注意购置海外房地产所面对的风险。受访的房地产分析师认为，依斯干达住宅房地产市场接下来的主要风险，就是可能面对供应过剩的问题。21世纪不动产新加坡（Century 21 Singapore）总裁邱瑞荣说：“依斯干达在过去七年建造住宅项目的速度惊人，这个速度已经超越了经济活动的增速。”新达产业顾问（Suntec Real Estate Consultants）研究与咨询部主管陈瑞谨也说：“依斯干达确实正在发展，也在创造就业机会，但是住宅单位供应的增幅已远远超越需求。这些单位竣工后的近几年内就会感受到供过于求的影响，目前则像是暴风雨来临前的宁静。”他也表示，依斯干达若要成功，也需要引进熟练工人，工人是否会从新加坡、吉隆坡、槟城等地方过去，仍是个未知数。根据依斯干达区域发展机构（IRDA）去年宣布的数据，从2007年至去年8月，该经济特区已经创造了58万4000份工作。特区的目标是到了2025年创造多达85万份就业机会，根据橙易产业（OrangeTee）统计的数据，柔佛州（不仅是依斯干达）的房子供应从2013年至2017年预测会增加38.3％，总住宅单位的数量从69万7000多个单位增至96万5000余单位，这意味着这期间将有26万7125个新单位注入市场。    其中非有地住宅到了2017年将比2013年增加多达145％，从3万2000个单位增加到超过7万8000个单位。邱瑞荣表示，一个城市并不能够纯粹因为住宅用途而存在，必须要有工作来维持。一个通过环境优美或生活费低而吸引人前往居住的度假地点，也不能支撑像依斯干达这种超过10万个住宅单位规模的住宅市场。他说：“我们需要看到依斯干达创造真正的就业机会，否则供过于求的问题就会成为一个长远的问题，在沿着柔佛海峡一带就会看到零零落落空置的‘鬼城’。”
 
   和投资比例料将逐渐平衡，戴德梁行（DTZ）执行董事高春华认为，就业机会是否足够，确实是一个主要的关注点。这个问题目前尚未体现出来是因为大部分项目都是在过去两三年售卖，很多都还没有竣工，而是会在接下来三四年内陆续注入市场。不过，她相信依斯干达的利益相关者也留意到这个问题。她注意到以前很多买家是打算买来当周末住宅或度假用途，但如今已有更多买家是买来自己居住了。橙易产业区域副主管张熙文则认为，供过于求的问题可能会在2015年至2017年之间出现，但之后如果依斯干达的九大经济领域能够表现良好，并在2025年达到就业目标，供过于求的问题将不会存在。他指出，在2011年至2013年间，市场的总供应是7万3000个单位；同一时期的人口从140万人增至170万人。他预计30万人大约需要7万5000个住宅单位，而根据他的理解，租金目前还在增加。接下来的人口目标是300万人，意味着市场还需要另外30万个住宅单位，因此长远而言，他不担心住宅单位将供应过剩。根据过往经验和观察，他估计打算用来自住的单位和买来作为投资的比例大概是30：70，但他相信随着这个区域的发展，比例将逐渐平衡至各占一半。
 
   买家须做好功课避免跟风。海外房地产买家也需要做好准备面对政策风险、市场不透明风险、汇率风险和保安风险等不确定因素。高春华表示，买家需要理解的是，当你离开新加坡，就是一个不同的市场。市场的规则随时可以改变，买家也需要面对汇率风险、房子是否能够找到租户等风险。目前依斯干达的共管公寓价格在每平方英尺1000令吉（1000令吉约390新元，下同）至1500令吉的价位，而马来西亚人大多偏好有地住宅，以后是否能够找到马来西亚人购买、是否有转售市场等，都是需要考虑的问题。因此，她提醒买家需要谨慎、多做功课，以及避免跟风，也要调整自己的心态，不能以购买新加坡房子的心态去选购海峡对岸的住宅。买家如果打算在那里居住并在新加坡工作，也需要准备好每天来回可能要面对的交通堵塞问题，那一区的基础设施的发展也尚未完善。她相信，该区域的潜能是存在的，但需要一定的时间。一些正面因素包括了各家医院如鹰阁美迪尼医院在当地设立；新加坡吉隆坡高速铁路完成后也会大大改善区域的连通性。新加坡政府及政联公司参与或减低风险，陈瑞谨也提醒买家，如果是因为“便宜”而去购买的话，就很可能会不认真做功课，而只是跟着大家的行动，成为一种“羊群心态”。不过他认为，由于新加坡政府和政联公司的参与，风险在某程度上减低了，尤其是在美迪尼，之后才是依斯干达的其他地区，再来才是柔佛州的其他地区。不过，依斯干达的投资与进展的成功与否，取决于新马的双边关系，也依赖当地与新加坡的近距离；马来西亚的其他地方如槟城和吉隆坡就比较没有受到距离因素的影响。另一方面，高春华表示，随着马来西亚推出各种税务和限制，买家风潮近期也似乎逐渐减缓。马来西亚政府在去年的财政预算案中提高了房地产盈利税，置业人士若在买房的三年内转售房子，需要缴付卖房子盈利的30％作为收益税，而第四年为20％、第五年15％，到第六年才免除。此外，外国人在马来西亚购屋的最低门槛提高至100万令吉，只有依斯干达的美迪尼区（Medini）免受这项限制。张熙文则表示，距离新山关卡大约一公里的新项目在2011年至2012年推出时，价格是每平方英尺600令吉至650令吉，而到了2013年底，新项目已要价每尺850令吉至1000令吉，现在已涨到每平方英尺1000令吉至1200令吉。按这么计算，相当于三年内涨了多达67％至85％，涨势相当强劲。张熙文还表示，一旦新加坡的汤申地铁线连接到新山，加上康生依斯干达医疗中心、四个主要商场和九个重新翻新的地段在2020年竣工后，他相信那些距离关卡一公里的项目可涨至每平方英尺1500令吉。 为何本地买家前往依斯干达置业？
个案1“新加坡生活费太高”
“新加坡的生活费太高了，我们只好用这种方法来‘反向操作’，套取现金。”54岁的温日东，四年前在马来西亚依斯干达区大学城附近，花大约25万令吉（约合12万新元），买了一间占地1400平方英尺的双层排屋。房子在2011年7月竣工，过去两年多来，他每个月有一半的时间住在这个有保安看守、有游泳池、公共花园，篮球场和羽球场的社区内。其余时间，他和家人则住在新加坡西部靠近先驱路的一间公寓式组屋。“新加坡的生活费太高了，停车费一个月90元，水电费一个月200多元。”在马来西亚，他停车免费，至于水电费、门牌税、网络配套、保险（保障失火失窃）等等加起来，一年大约是1320元，也就是每个月110元左右。因此，他已经打好了全套算盘，明年大女儿申请的房子即将竣工，自己也可以提取公积金，届时他可以长住马来西亚，来新加坡时则跟大女儿住，自己的公寓式组屋可以出租也可以出售。“我这间组屋靠近地铁站，只留一个房间，其他都租出去，一个月应该有2800元，退休的生活应该不成问题。”“即使是‘丢登记’也可以，我本来就是独立前在马来西亚出世的，但是我父亲选择成为新加坡人，所以我也在这里读书、服兵役。”
 
舟车劳顿是值得的，现在他和家人每隔两三天就往返新马两地，虽然花在路上的时间较长，平均要1个小时来回，但是他觉得这是值得的。为了避开车龙，有时候他和太太会选择在凌晨两三点从马来西亚回返新加坡。“回到新加坡我们还可以再睡两三个小时，现在我们的睡眠可以分为Part 1、Part 2，不过年纪大了，睡不多，也还好。”对于马来西亚的治安问题，他认为，只要小心一点，其实还好。“我从1984年开始，就常常进出马来西亚，至今没有发生过什么大事。只有车子被橇开过，损失一点小钱。”“当然，无论在哪里，钱财都不要外露，很多新加坡人就是太大意了。通常我的车子不会乱停，停好了也会坐在靠近的地方看着，上车之前再检查一遍。还有要注意当地新闻，毕竟住在那里，一定要了解当地的情况。” “新加坡的生活压力太大了……今天晚上我就要过去了，一早已经想好要洗什么，那里的水很便宜，可以放心地用。”
 
个案2掌握投资先机
“作为一名投资者，我当然要掌握先发优势，在大家还没有看清形势之前行动。等到全盘发展计划完成后，大家发现这个地方确实不错，都想住进来的时候，已经太迟了，因为价格已经上涨了。市场就是会奖励那些能够在别人之前看清形势的人。”52岁的王先生（房地产业者、投资者）去年在依斯干达区买了三个房地产单位，其中两个是位于乐高乐园旁边的Meridin @ Medini的三卧房式单位（价格各70万令吉左右），一个是位于公主港的Puteri Cove Residences两房式单位（价格约150万令吉）。他说，过去一年多来，大学城、乐高乐园等陆续启用，整个地区正渐渐成形。目前，新加坡有超过百名孩童过境马来西亚，到依斯干达教育城上学。乐高乐园开业超过一年，乐高乐园酒店（Legoland Hotel）也已在去年底开幕。再加上淡马锡控股和国库控股（Khazanah Nasional）共同打造保健养生城镇，并吸引到鹰阁医院等新加坡名牌医院进驻，他相信Medini是整个依斯干达区发展潜能最大的地区之一。至于公主港则是一个与升涛湾相似的地区，同样拥有无敌海景、濒水餐厅、高档公寓和滨海游艇俱乐部。马来西亚糖王郭鹤年不久前所购买的地皮，地价高了30%，因此他相信这个项目可能以高于Puteri Cove Residences的价格推出。王先生说，过去一年多来，他的房地产投资已经在账面上升值15%至20%，不过，他并不打算在近期内脱售手头上的房地产投资。“不单是因为马来西亚政府对五年内脱售的房地产盈利征收30%增值税，而是因为我给自己的持守期是五年至十年。整个依斯干达地区还需要一段时间才会发展成熟，我不急着卖。即使是房子完工后需要丢空两年我也不担心。”
 
个案3　和朋友一起购买
“因为靠近兀兰，价格也不错，再加上碧桂园这个名字在中国蛮响亮的，所以我们一班朋友就一人买了一间。”60岁的王淑荷（退休人士）去年以将近100万令吉（约合40万新元），在依斯干达金海湾（Danga Bay）的碧桂园，买了一间三房式单位。金海湾碧桂园是一个总面积57英亩的巨无霸型项目，预计将建造1万间公寓及服务公寓单位，里头的设施包括商业街、购物商场、俱乐部，大型泳池和游艇停泊设施等。“也没有想这么多，因为那个时候炒得很热，都说房价还会涨。再加上我们带孙子去过马来西亚的乐高乐园玩，他们很喜欢，想说有个地方度假时可以去住一住，就买了。应该会当度假屋吧，以后建好了出租或转售也可以。”她至今只付了5%的首期，其余款项还没有支付，不过并不打算贷款。她并不是投资新手，在新加坡和中国已经拥有几套房子。
 
个案4
出租给当地生意人
“因为是熟人介绍的我才租出去，要不然宁可空着算了。”48岁的施先生（生意人）三年前在依斯干达区，靠近乐高乐园附近花90万令吉（约35万新元）买了一间两房式的公寓，最近租给一名在当地做生意的洋人，租金每月只有1200令吉。“其实是不划算的，房贷率4.2%，租金还不够我还房贷和维持费。不过房子空着容易坏，再加上是熟人介绍，所以我才租。不可能随便租给人，不然他不还租金又死赖着不搬，又或者是突然哪一天将你的房子连地砖、厨具衣柜全部搬空，你也不知道该去哪里找他。”“这个洋人其实在新加坡有房子，工作有需要时才过去。我这两年常常跑中国和缅甸，很少回马来西亚，也不好意思常常麻烦亲戚，把房子租出去起码有人可以帮忙看着。”买家需要谨慎、多做功课，以及避免跟风，也要调整自己的心态，不能以购买新加坡房子的心态去选购海峡对岸的住宅。
(责任编辑：诸丽南)

本文来源于新加坡意腾国际旗下：新加坡公寓网

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