新执行共管公寓(EC)在售价上明显低于邻近地区的新私宅，是人们实现“公寓梦”最廉价的选择。

　　与此同时，前者又具有广大的增值空间，其升值能力在私有化过程中逐步显露。

　　在过去两年左右的时间里，新加坡房地产市场，特别是大众市场新私宅吸引了众多投资者的兴趣，其价格一路上扬。虽一度受政府推出的若干项调控紧缩政策影响，新项目的价格在今年首两个季度又开始增长。

　　价格低廉，更具吸引力

　　如图表(一)所示，与2012年第三季度相比，大众市场新私宅中位价已经从每平方英尺923元增至1162元，其增幅为25.9%。与之形成鲜明对比的是新执行共管公寓(Executive Condominium，简称EC)的中位价变化不大，在同一时期内从每平方英尺734元上升至794元，其增幅仅为8.2%。以上两种截然不同的变化轨迹导致它们之间的价格差距进一步拉大。

　　市场数据表明其价格差幅由两年前的25.7%扩大至46.4%，并曾在去年第三季度末达到88.2%。预计这个价差将进一步吸引符合资格的EC买家，尤其是组屋提升者。

　　新加坡私宅价格在1996年创下新高后，政府于同年首次推出执行共管公寓方案。这种公寓半私人、半政府，主要满足了无资格申请政府组屋(家庭月收入高于1万元的收入限顶值)，同时又无力购买私宅的“夹心层人士”的居住需求。此外，政府也给予这些首次购屋者高达3万元慷慨补贴。

　　EC由私人发展商设计、建造，但附带一些条件限制。比如买家须组成核心家庭，其成员须包括至少两名新加坡公民，或是一名新加坡公民与一名永久居民。同时其家庭收入每月不可超过1万2000元。在迁入居住的首五年内，EC购房者不能把整间屋子出租给别人，亦不可进行其他私宅投资。五年之后，他们可将房子转售给新加坡公民及永久居民。10年后EC完成完全私有化，不再受到任何限制，此时屋主与买方(包括外国人)方可进行自由交易。

　　增值空间广阔 物有所值

　　新EC在售价上明显低于邻近地区的新私宅，是人们实现“公寓梦”最廉价的选择。

　　与此同时，前者又具有广大的增值空间，其升值能力在私有化过程中逐步显露。举例说，位于兀兰的佳乐园(La Casa)是个在2005年推出、有444个单位的EC，现已半私有化。2012年来它的中位转售价为每平方英尺802元。这明显高于其刚推出时每平方英尺512元的中位售价，亦高于近两年其周边推出的EC的中位售价。买卖禁令数据表明，La Casa的屋主通过转售获利平均约为84%。

　　这证明了在私有化过程中，EC与私人公寓的价格差缩小，前者存在巨大的获利潜力。一旦完成完全私有化，它和大众私宅的价格差额可减缩至仅仅5%，其升值空间不可限量。

　　五个新EC 或在年底前亮相

　　在新项目中，今年结束之前估计有五个会登场。Bellewoods, Bellewaters和Lake Life已在10月推出，The Terrace和The Amore将跟随其后。

　　这些新公寓中，Bellewoods位于兀兰，Lake Life位于裕廊湖区，The Terrace和The Amore这两个新EC位于榜鹅，Bellewaters则位于靠近榜鹅的盛港。

　　在定价方面，Lake Life售价可能超过每平方英尺850元，而其他四个公寓的售价将介于每平方英尺750至820元。以上的预估价位在不同程度上超出了先前EC的价格。

　　究其原因，一方面是发展商对EC市场前景普遍看好，在早些时候的竞标中竞相喊出高价;另一方面是人力成本的上涨和建筑材料价格变动，促使发展商必须面对更高的建筑成本。

　　譬如在Lake Life所在地段的公开竞标中出现了2亿7284万元的最高价，跨越了EC地段投标尺价400元的门槛，使其在土地平均成本方面明显高于其他四个公寓，其价位亦居于榜首。

本文来源于新加坡意腾国际旗下：新加坡公寓网

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