在总偿债率(TDSR)房贷限制推出一年后，我国私宅市场买气大跌，第二季私宅交易量较房贷限制推出前，跌了六成左右。

　　根据戴德梁行(DTZ)的报告，我国第二季新私宅和转售私宅交易量分别是1526个单位和1303个单位，尽管私宅交易总量比第一季高出15.4%，但仍比去年同期减少超过一半。

　　此外，第二季私宅价格也持续下滑。根据报告所追踪的一篮子资料，第二季的豪华公寓转售价较前一季跌了3.0%，使到豪华公寓市场今年上半年的跌幅达到5.0%。

　　目前，位于第9、10和11区的黄金地段永久地契公寓的平均转售价格为每平方英尺1840元，至于市区外租赁地契公寓的平均转售价为每平方英尺904元。

　　报告指出，私宅市场的买气大减，主要是因为总偿债率条例限制了买家的购屋能力，让他们在购买私宅时更谨慎，对价格也更敏感。

　　报告也指出，买家更倾向于价格具吸引力，或是靠近地铁站、学校及商场等设施的私宅项目。像第二季推出市场的新私宅项目中，椰林景(Coco Palms)、丽湖景(Lakeville)和The Sorrento等都取得不错的销售成绩，所推出的私宅单位售出超过九成，大多是基于上述原因。

　　戴德梁行执行董事(住宅)邓淑玮说：“由于购房者的购买能力受限于更严格房贷条件，发展商必须为房地产项目定出更合理和具竞争力的价位，以吸引这些对房价敏感的买家。那些不愿意降价的发展商，则必须推出更独特的项目，以吸引潜在买家。”

　　租金方面，由于企业降低预算和越来越多私宅完工，造成租赁市场更加激烈，私宅平均租金也出现下滑趋势。其中，高档私宅和黄金地段公寓季比跌幅2.5%至3.0%，市区外私宅租金则下跌2.0%。

　　2013年完工的非有地私宅单位共1万2000个，较前一年增加了17%，超越同一时期租赁市场约9%的交易量增长。随着第二季至明年共有将近3万5000个私宅单位推入市场，远远比过去两年的2万3000个单位高，戴德梁行预期私宅租赁市场的下行压力会更大。

　　房地产市场交易趋向较小型单位

　　另一方面，根据房地产网站STProperty整理的数据，自总偿债率条例出台后，本地楼市交易活动逐渐趋向总价较低的小型住宅单位，过去一年里，本地每10个交易的私宅单位中，有四个单位的面积是少于800平方英尺。这个比例比起2013上半年的34.9%以及2012年的30.4%高出一些。

　　STProperty也指出，楼市交易活动似乎慢慢转向“鞋盒公寓”，私宅单位交易中，约有15.6%为面积538平方英尺及以下的单位，比去年上半年的13.6%来得高。

　　STProperty房地产分析经理陈野文认为，总偿债率条例是导致买家转向面积更小、总价更低的私宅的原因。

　　他说：“新私宅项目的更小单位是推动楼市交易活动的主要动力。许多较小私宅单位被投资者抢购一空，因为这类私宅单位更可能取得高租金回报率。”

　　不过陈野文也提醒说，总偿债率框架的确有效地缓解本地住宅价格，但政府也须密切留意它带来的住宅单位缩小的趋势。因为若是较小住宅单位成为楼市常态时，它将会产生一定的社会影响。

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