给建屋局的35年屋契的价值只是屋值的约20%，但建屋局以19万元买这35年屋契，这个价格其实相当于屋值的42%，这样算来，屋契回购计划对屋主来说是一项“公平”的计划。

　　专业估价师认为，屋契回购计划做为规划退休金的方法之一，是一个“公平”的计划和选择。

　　政府上星期宣布，明年4月1日起，申请加入屋契回购计划(Lease Buyback Scheme)的年长组屋屋主可保留更多现金收益，也可按岁数灵活选择所要保留的屋契年限，让更多有需要的年长屋主可利用组屋套现来补贴退休所需。

　　专业估价师以李显龙总理在今年国庆群众大会上列举的例子解释，屋契回购计划是一项公平的计划。

　　若一对65岁的夫妇共同拥有已付完房贷的四房式组屋单位，组屋的估价为45万元，剩余屋契为65年。他们加入屋契回购计划，选择保留30年屋契，其余的35年以19万元卖回给建屋发展局，两人填补公积金户头后，除了可在计划下获得7万元现金，每月也可从公积金终身入息计划户头获得额外700元。

　　新加坡测量师与估价师学会(Singapore Institute of Surveyors and Valuers，简称SISV)会员陈庆章说，有99年屋契的组屋会随着屋龄增加而贬值，按房产估价，这对夫妇卖给建屋局的35年屋契的价值只是屋值的约20%，但建屋局以19万元买这35年屋契，这个价格其实相当于屋值的42%，这样算来，屋契回购计划对屋主来说是一项“公平”的计划。

　　陈庆章也是一家房地产咨询公司的区域董事。他说，并不是说屋契回购计划比起其他方式如出租房间或房屋、大屋换小屋等，是更好的选择，每个人的情况不同，应按各自需要做决定，但从专业分析和计算的角度，这项计划对屋主公平。

　　新加坡测量师与估价师学会会长林兰源博士则说，公众和房地产经纪都需对计划的机制有所了解，才能做出明智的决定和建议，但目前公众和经纪对计划仍存有一些误解。

　　例如，有些公众把建屋局买回屋契的价格与目前的市价比较，林兰源指出，有99年屋契的组屋随着屋龄的增加而贬值，而且屋值的贬值率也会越来越高，也就是说，屋契最后30年的价值比最初30年的价值少很多，但不少人忽略这一点，认为屋契回购计划不划算。

　　还有人认为，屋契回购计划所得现金可购买一个三房式组屋单位，还不如买新屋。林兰源说，这根本是两个不同选择，不可相提并论。屋主可在任何时候考虑大屋换小屋，但屋契回购计划让屋主能够继续住在较大的屋子，原地养老。

　　新加坡测量师与估价师学会昨天主办首届新加坡房地产经纪研讨会，共有约80名与会者。研讨会将是年度会议，主要为房地产经纪提供一个了解房地产业最新动向，分享知识，提高专业和职业道德水平的平台。

　　陈庆章也在研讨会上解释屋契回购计划，协助房地产经纪了解计划，以便在服务客户时提供适当建议。

　　林兰源说，房地产经纪做为接触屋主和客户的最前线人员，应具备足够的专业知识和有良好的职业操守服务客户，能够站在客户的角度提供建议，不只以赚钱为唯一目的。

　　许文远保证即使屋契到期 屋主也不会无家可归

　　当加入屋契回购计划的单位获选进行重建时，受影响屋主可获得一笔赔偿金，并能以津贴价格购买拥有同样剩余屋契年数的替代组屋，或全新99年屋契的替代组屋。

　　国家发展部长许文远昨天答复马炎庆(淡滨尼集选区)的问题时举例说明，如果一名参加屋契回购计划的屋主保留30年屋契，并在10年后得知单位获选加入选择性整体重建计划(SERS)，赔偿额按照剩余的20年屋契计算。

　　国家发展部受询时进一步解释，当局有两种计算赔偿金的方法，一是根据剩余屋契的市价，二是根据假设屋主在当时退出屋契回购计划可获得的退款，视何者为高。

　　国家发展部也透露，屋契回购计划自2009年推出以来，共有56个参加计划的单位获选进行重建。七个单位来自2011年宣布重建的红山弄和文礼通道组屋区，49个单位是在今年宣布重建的东陵福路和联邦通道的组屋区。

　　在红山弄和文礼通道的七名受影响住户中，四名住户选择购买有同样屋契年限的替代组屋，一人选择购买99年屋契的替代组屋，另外两人没有购买替代组屋。东陵福路和联邦通道的组屋区由于还未进入到申购替代组屋的阶段，目前没有相关数据。

　　许文远以书面答复方荣发(后港区)的询问时说，2009年至今共有812户家庭的1083名年长屋主从屋契回购计划受惠，其中51%年龄介于63岁至70岁，42%介于71岁至80岁，另7%在81岁及以上。在公积金终身入息计划(CPF LIFE)下，他们平均每月可领取550元养老金。

　　许文远也向国会保证，即时屋主在屋契到期时仍健在，他们也不会无家可归。他说，建屋局将根据不同个案的情况，例如屋主的健康、财务和家庭支持状况等，来安排他们的住房。明年4月起，年长屋主可以灵活选择要保留的屋契年限，担心住房问题的人可以选择35年的屋契。

　　他说：“我们可以承诺，没有人会无家可归。如果今天有一名100岁的新加坡人，我确信整个社会，包括政府都会确保他获得妥当照顾。”

　　针对马炎庆建议允许年长屋主在屋契到期后可继续延期，许文远说目前小型公寓屋主在住满30年后可选择延长10年屋契的做法，当局或可借鉴这个做法。

　　无法转售及整间出租　屋契估价将相应调高

　　加入屋契回购计划的年长屋主不能转售组屋，也不得出租整间单位。考虑到这些限制，估价师会相应调高出售给建屋局的屋契估价。

　　国家发展部长许文远昨天在国会上回答议员胡美霞(西海岸集选区)和方荣发(后港单选区)的问题时，解释当局如何为加入屋契回购计划(Lease Buyback Scheme)的组屋单位估价，以及为什么不放宽转售和出租这类单位的限制。

　　许文远表示，以屋主持有单位的市价，减去他们保留的屋契年数市价和需偿还的购屋贷款，就是将剩余屋契出售给建屋发展局所得的收入。建屋局指定的估价师将在视察单位后，根据市场标准进行评估。

　　胡美霞询问，当屋主保留的屋契年数和卖给建屋局的屋契年数相等(例如都是35年)时，为何后者折算出的价值比前者要低?

　　许文远解释，屋主保留的是单位前35年的屋契，而卖给建屋局的是后35年的屋契，后者远不如前者值钱。一是由于货币会随时间推移而贬值，35年后的1000元不如今天的1000元值钱，将35年后的屋契放在现今出售，拿到的钱自然也更少;二是因为屋契会随屋龄增加而贬值，一个单位的剩余屋契年数越少，贬值速度越快。

　　因此，拿前35年和后35年的屋契价值来比，并非平均分配的50：50，而是60：40。也就是说，屋主卖给建屋局后35年的屋契，只值整体屋契价值的40%。他随后在回应方荣发的提问时进一步澄清，前半段和后半段屋契的实际市价比应为75：25，但如果依此计算，年长屋主出售屋契可得的收益就要少得多。

　　为此，建屋局提出一些限制条件，规定屋主不能转售单位，也不能出租整间单位。当估价师将这些条件纳入考量时，他们就能对估价做出相应调整，让前后两段屋契的最终价值比从75：25，调整成60：40。

　　许文远说：“这是个十分重要的价值提升，让屋契回购计划对屋主更有吸引力，也更有意义。”

本文来源于新加坡意腾国际旗下：新加坡公寓网

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