过去一年多来，新加坡私宅价格已经下跌了3.9％，明年预计还可能再跌5％至10％。虽然有些潜在买家蠢蠢欲动，一些还是采取观望态度。对于2015年是不是购买私宅的好年头，受访房地产分析师持什么样的看法？
“如果是买来投资，打算立刻把房子出租出去的话，那么2015年将不是从转售市场购买私宅的好时机。2015年和2016年预料会有大量新私宅供应进入市场。”
他认为，尽管买家买了房子后可以降低房租把房子租出去，但是现有屋主同样也可以这么做。更何况，现有屋主早几年已经累积了充足的租金收入，比新买家更有降低租金的本钱。
不过，若买家要从发展商手中购买新私宅，明年第二季度或年中或许是一个好时机。王伽胜预期，到那个时候，发展商可能会因为销售欠佳而进一步削价。此外，买家购买新私宅也能够享有分阶段付款（progressive payment）的好处。
如果是要买来自住的话，王伽胜认为，购买新私宅或者转售私宅都没有差别。由于房地产降温措施预料至少到明年中都不会取消，因此那时的房价应该会更有吸引力。
不过，他表示，买家若想要掌握政策松绑所带来的机会，最重要的还是事前必须做足功课，以在必要时及时作出反应。
他说：“潜在买家不应该过度地以降温措施的松绑作为考虑因素，这将为购买房地产带来压力。买屋自住的买家，必须确保他们有能力置产，而投资者则必须确保他们不会买到一个面对出租市场激烈竞争的房地产。”
韩永利：选择多 对买家有利
雀丝塘（Chestertons）董事经理韩永利表示，目前的市场，对于买屋自住者、组屋提升者和首次拥屋者都有利。
“大量新私宅的推出将带来很多可以让买家精挑细选的机会。自2013年下半年的高峰期以来，房价已走软10％。发展商以甜头来吸引买家，转售市场的房价也相当有讨价还价的余地。”
韩永利预测，政策松绑可能在大选来临前的明年下半年发生。一些资金已在等着某些政策的放宽，一旦政策松绑，卖方和发展商可能转而占上风，买家无法及时沾到好处。
“没有人能够真正地抓到市场的谷底。通常在你知道市场已经见底时，它已经过去了。”
虽然发展商明年必须在发展商合格证书（QC）条例下，被迫清掉手上的存货，但是韩永利认为，这个情况未必会对私宅价格形成压力，为一般买家带来趁低进场的机会。
麦格理证券研究行（Macquarie Equities Research）指出，发展商必须在明年“清货”，卖出约1万2000个住宅单位，因此新加坡私宅价格预计会在明年下调约10％，回到2009年至2012年的平均房价水平。
对此，韩永利认为，以新私宅项目来说，发展商倾向于长期持有未售出的单位，因此买家想要依赖抓住市场见底的机会，或许有些困难。
麦俊荣：
降温措施不松绑 买家难进场
欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣指出，目前房市放缓完全是因为政府的政策促成的。除非政府改变一些政策，像总偿债率（TDSR）限制和额外买方印花税（ABSD），否则市场将不会出现多大意义的变化。
“新加坡房价缓慢下滑、交易量下挫、发展商小幅度削减售价。说到底，在政策没有出现任何改变的情况下，真的很想要购买房地产的买家还是会进场。”
他认为，房价在明年全年将下跌5％至10％，直到政府更改政策为止，“我们在过去半年所看到的一切，将会在2015年延续下去。”
他认为，政府的降温措施是否局部松绑，将决定买家是否应该进场。目前，买家不但很难贷款，还必须支付高印花税，降温措施一日不除，谈什么时候才是买房的好时机没有多大意义。
王德辉：
下半年或有更多买家进场
仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉认为，到了明年下半年，房价将已调整了许多，预料到时将有更多买家进场。
“但是，只要政府推出的措施不变，市场在2015年将不会见底，而价格还会持续下滑。这可能造成买家暂缓购屋的举动。多数买家会根据市场是否见底，才决定何时进场。”
明年进场购屋应注意什么？
明年完工的新房子可能突破2万个单位，导致私宅租金继续下滑。分析师因而建议，想买现成房子来出租的投资者，应该积极杀价，才能设定较低的租金与现有屋主竞争。
智信研究与咨询（R' ST Research）总监王伽胜受访时说：“在转售市场买房的买家必须积极与卖方协商，要比卖方要求的价钱低至少10％，越低越好。”
如果是向发展商购买，王伽胜建议买家付的价钱最好是比同样地区较早推出的项目便宜5％到10％。“买家不应该付跟较早推出的项目一样的价钱，因为今年价格已经有所下跌。”
根据市区重建局的租金指数，新加坡非有地私宅的租金今年持续下跌，第三季环比下跌1.1％，较第二季0.2％与第一季0.4％的跌幅大，而一些分析师已预测私宅租金明年整体会下跌3％至5％。
陈泽承：在公开市场挑更好
市场预计美国联邦储备局明年会提高利率，进而影响房贷负担。房地产咨询公司GSK Global总裁陈泽承认为，无法负担房贷的屋主会迫切想要卖掉房子，这对买家有利。
他说：“如果有时间挑选，最好是在二手市场买。在二手市场买，可以东挑西选慢慢挑。因为很多人会陷入房贷困境，所以可以买到更便宜的房子。尽量少跟发展商买，因为他们前几年赚了好多钱，资金周转方面很强，所以他们不会想要降价。”
根据分析师计算，自从全球金融危机复苏以来，直到最近2013年第三季的高峰，私宅的价格上涨了超过60％，而发展商也从中获益。
王伽胜指出，想买房自己住的买家可查看一间房子是否容易租出去，而如果不容易租出去，他们便可利用这点来协商较低的价格。
另外，今年被迫拍卖的私宅较去年相比激增超过六倍，从去年的17个增至今年的123个。王伽胜认为，买家也可考虑到拍卖市场寻找划算的房子。
王德辉：
更多投资者考虑买高档私宅
仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉指出，大众私宅与高档私宅之间的价格差距正在缩小，这将促使许多投资者考虑买高档私宅。他说：“当降温措施放宽时，他们可能享有较高的价格增长。”
市建局的数据显示，今年过去三个季度，高档私宅的跌幅都比大众私宅的跌幅来得大，代表高档住宅的核心中央区（CCR）第一、第二与第三季的价格跌幅分别是1.1％、1.5％与0.8％，而代表大众住宅的中央区以外地区（OCR）的跌幅则是0.1％、0.9％与0.3％。
分析师：大选不会对楼市有重大影响
随着新加坡大选的日子越来越近，不少人揣测2015年会举行大选，但房地产市场分析师认为，买家在考虑什么时候买房子时，无需担心大选的来临会对房地产市场带来重大影响。
房地产咨询公司雀丝塘董事经理韩永利表示，与其他国家相比，大选对新加坡房地产市场的影响没有那么大。
他说：“在新加坡，人们无需猜测执政党会是谁。因此，我预计大选对新加坡楼市的影响甚小。”
王伽胜指出，如果政府想靠住宅这方面来赢取人民的支持，与其调整降温措施，不如回顾它如何确保有足够的住宅供应，以及它如何确保住宅价格符合大众有能力购买的水平。
王德辉说：“因为降温措施放宽会导致市场呈现上升趋势、价格上扬，所以买家会想要在措施放宽前买房。但是，我们难以评估措施放宽与大选的关联，因为还有其他像房价跌幅与利率正常化等因素需要纳入考虑范围内。”
(责任编辑：高鹏飞)
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