近段时间以来，新加坡出台了一系列的调控措施为房地产市场降温，在这种情况下，新加坡的房产还值得投资吗？新加坡橙易产业OrangeTee的研究与咨询部主管李敏雯在《联合早报》上撰文表示，数据显示，新加坡的新房比二手房更好卖，原因是屋主要规避交纳卖方印花税。
 
    新私宅比转售私宅好卖? 过去三年，新私宅（新房）的表现令许多业内人士感到意外。从2010年至2012年，发展商平均每年售出1万8131个私宅单位，比2005年以来年均销售量高出34％。自2011年第三季，新私宅的成交量已经超越转售私宅（二手房），这是近年来不曾有过的现象。 人们之所以把资金投入新私宅有两个主要因素。政府在2011年1月向在四年内将单位转手的私宅买家征收高达16％的卖方印花税，使买家更倾向购买未竣工项目。买家投资的理由是，在私宅价格攀升时，他们可按施工进度付款，无须一次支付大笔款项。项目完工后，他们已履行了持有期，避免卖方印花税。
 
    另外，由于私宅和组屋（政府保障房）价格都在全球金融危机之后强力反弹，目前的私宅价格指数比2009年的低谷高出60％，屋主也从房市获利不少。我们根据对转售禁令数据的研究，算出过去五个季度，非有地私宅（不含执行共管公寓）屋主在新私宅项目获得临时入伙准证（TOP）后所取得的回报（同一个单位销售价和购买价之间的差额，不包括房地产经纪的佣金、印花税及其他相关费用）。 研究显示，2012年初以来，非有地私宅屋主用刚竣工的私宅套现，总共获得1亿零700万新元（约合5亿2849万元人民币）的毛收益。每个套现单位平均回报达33％或30万6000新元（约合151.14万元人民币）。若把转售组屋的收益也算在内，屋主在房市赚取的回报更高。 部分收益可能又重新流入房市，带动了新私宅市场的买气。2012年，发展商共售出2万2197个新私宅单位，这比2010年创下的销售纪录还要高出36％。私宅价格也达到新高，去年全年上扬2.8％，今年首季再微升0.6％。
 
    2012年第三季售屋最赚钱? 去年第三季，私宅屋主售屋的回报达到5000万新元（约合2亿4696万元人民币），几乎是上季度的一倍。平均每笔交易的收益也从24万7000新元（约合122万元人民币）增至38万8000新元（约合191.64万元人民币），涨幅高达60％，令去年第三季成为2012年以来，屋主最赚钱的一个季度。但之后几个季度竣工的项目，收益连续下滑，在2012年第四季度下跌至35万3000新元（约合174万3537元人民币）（跌9％），今年首季更下跌至28万4000新元（约合140万2732元人民币）（跌20％）。 研究也显示，位于中央区以外（Outside Central Region，简称OCR）的大众化私宅，每宗交易的回报率要比中高档私宅更佳，达到41％。核心中央区（Core Central Region，简称CCR）高档私宅的屋主，每宗交易的回报率为25％，在三个领域中最低。套现刚竣工私宅者，组屋居民占了近半（45％）。中档私宅则是受青睐的领域，因为套现交易在代表中档市场的其他中央区（Rest of Central Region，简称RCR）最为活跃，占总交易量的45％。
 
   鞋盒公寓回报逊色? 人们普遍认为，鞋盒公寓比面积较大的私宅更值得投资，但我们的研究发现，单位面积不超过50平方米（538平方英尺）的鞋盒公寓，其回报在各领域都不如非鞋盒公寓。过去五个季度，每个鞋盒单位的平均回报为13万2000新元（约合65万1974元人民币）或25％，表现也不如大市。 不过未完工期间就套现的鞋盒公寓屋主，平均持有期仅为2.4年，比一般施工期短。由此可推断，较多屋主其实是从二手市场买下这些单位，而不是向发展商直接购买。 中档领域鞋盒单位转售后的回报率最高，平均每个单位达到27％。这与该领域较好的租金收益率相符。高档与大众化的鞋盒公寓，回报率分别为24％和20％，也都不如非鞋盒公寓的回报率。（见图表）  
   套现获利料将减少? 随着私宅升值步伐放缓，2012年第三季后，私宅竣工时屋主套现所得开始下滑。同时，私宅竣工时期的成交量也下滑，潜在买家有所减少，屋主日后的收益可能受到影响。此外，私宅与公共住屋在未来三年将有大批单位竣工，买家已变得更挑剔，部分买家已把目光转向私宅转售市场。 展望未来，由于数轮降温政策的影响开始全面显现，这样的收益可能不会再现，买家必须小心谨慎。尽管如此，我们预计私宅市场的需求将保持强劲。外资流入加上当前的低利率环境，有助于支撑市场对房地产的需求。在近期的政府售地计划（GLS）下，一些地段更刷新了土地售价纪录。吉宝置业最近就为金殿路（Kim Tian Road）的一幅地支付了容积率每平方英尺1163新元（约合每平方米6万1834元人民币）的价格，这是政府为99年地契的土地招标时，历来最高投标价。 由此看来，一些发展商仍看好房市前景。无疑，这些私宅的最终售价将取决于市场情绪，倘若新加坡经济基本面维持现状，这些新项目竣工时的售价可能要比周边项目高。如果是这样，新招标地段附近现有私宅的投资回报，将有再升值空间。
(责任编辑：诸丽南)

本文来源于新加坡意腾国际旗下：新加坡公寓网

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