青建地产总经理李俊指出，EC的买家家庭收入大多介于6000元到1万2000元，即使按新规定贷款者每月的摊还款额不得超过收入的60％，以月入6000元的家庭来说，3600元的还款顶限还是较充裕的。6月30日是房贷管制新框架生效首日，到私宅示范单位参观的人潮似乎没受太大影响。有发展商指出新条例是否会打击私宅市场买气目前还言之过早，而对执行共管公寓（EC）项目来说影响不大。前日开放申请的“翠林雅居”（Ecopolitan）是今年第二个执行共管公寓项目，昨日大约有600人到它的示范单位参观。发展商青建地产（南洋）的总经理李俊在受访时说，金管局宣布的新贷款条例对EC市场和未来价格走势不会产生太大影响。“政府出台新措施的主要目的是针对投资者，而EC的买家都是自住，所以影响不大。”  
   房贷条例收紧，发展商：EC项目受影响不大。他指出，EC的买家家庭收入大多介于6000元到1万2000元，即使按新规定贷款者每月的摊还款额不得超过收入的60％，以月入6000元的家庭来说，3600元的还款顶限还是较充裕的。即使少量买家目前手头紧张，还可以利用EC项目提供的延迟付款计划，也就是在支付20％首期之后，其余等到获得临时入伙证（TOP）之后再支付。李俊也指出，当局推出新措施其实是在意料之中，因为各家银行都对提供房屋贷款有一套比较完整的监控系统，只是对月供和月收入比例没那么严格或不统一，也许留下了打“擦边球”的空间，而现在金管局将漏洞堵死，可以更好地保护国人住屋的需求。他认为，近三年来，大部分EC单位的价格是在于80万到100万元之间，与私宅相比销售价格保持相对稳定，整体市场状况较健康。新措施不会影响集团接下来在更多EC地段投标的决策。
 
   远东机构（Far East Organization）在答复本报询问时说，“本地的银行在评估房地产买家还贷能力方面已有一套良好的系统。新措施将让整个市场的所有利益相关者都更加审慎，这也将有益于市场长期发展的稳定性。”它也指出，新房贷管制条例是否会影响市场买气尚言之过早，与上个周末相比到示范单位参观的人数并没有明显变化。凯德集团（Capitaland）在受访时表示，集团会继续寻找优质地点和以适宜的价格发展房地产项目。丰隆集团（Hong Leong Group）发言人说，由于新措施刚宣布，因而集团需要时间来研究新措施是否会对销售、日后标地和市场整体情况产生影响。
 
   不少公众对新措施“感觉有点乱”。对于新实施的房地产贷款条例到底会对自己的借贷造成多大影响，不少公众都一问三不知。昨日记者走访了多个房地产项目的示范单位，许多受访者要么完全不知道有新条例出台，又或是对自己的新房贷是否会受影响摇头说不清。布乐恒（25岁）和女友昨日申请了执行共管公寓项目“翠林雅居”（Ecopolitan）的一个单位。不过，若不是记者上前访问，他完全不知道有新贷款条例。他认为政府推出了多轮措施，其中的许多条款，对普通百姓来说不容易理解，现在又有新条例宣布，让他更加感到混淆。“目前市场的流动资金很多，其实最好的降温方法就是提高贷款利率。新措施对中产阶级影响最大，而富裕人士买屋不需要贷款或很少贷款，所以不会感到有什么影响。”另外，到丰隆集团（Hong Leong Group）昨日新推出公寓项目One Balmoral示范单位参观的陈姓夫妇也表示“感觉有点乱”，虽然知道新条例的出台，但对相关细节仍不理解。已经购买了裕廊东最新公寓项目J Gateway一个三卧房单位的吴姓夫妇对记者说，昨早得知新条例后，曾致电负责贷款的银行职员，可是对方也不十分确定到底他们新申请的贷款会不会受影响。J Gateway前天抽签预售情况火热，卖场开通宵，到昨天凌晨738个单位全售完。但是少部分买家心中存有疑问，虽然已签订买卖协议书，但尚未获得银行贷款的批准，这样会不会受昨日生效的新条例影响。而记者访问的不同银行职员给出的答案也不相同。有银行职员在受访时透露，每次新降温措施出台，由于对相关细节的操作不十分明确，所以贷款审批的时间可能会延长到一周，相信这次也不例外，而平常只要两个工作日就能完成。另外，目前负责十多个房地产项目行销的GPS Alliance 集团营运总裁兼执行董事洪永良在受访时说，金管局新推出的条例将会影响房地产业当中的某些市场，而不大可能如以往的一些降温措施会造成全面性的影响。
 
   新措施将会打击房地产投资市场的行情，尤其是在第9和10邮区的投资买家。洪永良表示：“房地产投资市场还未从上一轮的降温措施恢复过来，这次又再受挫。市区边缘的房地产也会受压，因为地价高，且很多买家都是拥有超过一个单位。那些负债率高的投资人士，会倍感压力。”他认为，那些价格在150万以下的市区以外或大众市场的房地产应该不会有太大影响。因为这类买家一般都是首次购买公寓或组屋提升者。尤其是那些比较年轻的工作人士，他们的负债率都还处于低端。这群买家一般最多只有车贷，或甚至连车贷都没有，因为他们未必能负担得起金融局所新设的车贷款额限制，反而能把买车的钱省下来供屋。
 
   若通过银行等金融机构获房贷。无论买私宅或组屋都须遵守新条例。无论是购买组屋还是私宅，只要是通过银行等金融机构获得房贷，就必须遵守金管局的新贷款条例。针对新加坡金融管理局前日宣布的调控房地产贷款新条例，本报进行更深入的了解，以帮助读者解读。首先，金融机构在评估个人房地产贷款申请时，必须将申请者的所有债务考虑在内，贷款者每月的债务摊还款额，不得超过收入的60％。这也就是说，所有借贷，如：房贷、车贷、装修贷款、学费贷款、个人贷款等，只要是向银行等金融机构所取得的借贷，都被算入所担负的债务。在向银行等金融机构申请房屋贷款时，无论是房地产还是非房地产贷款，购屋者每月所摊还的总贷款额，不得超过收入的60％。若房贷申请者用信用卡来分期支付购物消费，那么卡债的每月最低偿付额，也就是50元或3％的卡债也须计算在这个每月摊还的总贷款额内。不过，所得税应缴数额不属于贷款，因而在计算贷款额度的时候，并不算在内。例如，一名买家月入1万元，而他的汽车、信用卡和其他贷款达到每月3000元。如果他购买的新房产，每月得偿还的房屋贷款超出3000元，那他每个月要偿还的总贷款，就超过6000元。这意味着，他的总债务偿还比率超出60％。根据新框架，银行得重新评估可以为他提供多少贷款。又比如，一对月收入为1万元的夫妇，他们现在有50万元的房贷未还清，每月需偿还2000元，另有每月1000元的车贷，这样已背负了每月3000元的债务，若现在购买第二套房产，那么贷款的顶限是3000元，因此最多能获得58万元的贷款，这样就不能购买超过116万元的私宅。
另外，新条例规定，金融机构在计算贷款申请者的总债务偿还比率时，必须在预设的中期利率与现有的市场利率之间，采用较高的利率来计算；预设的利率是房屋贷款3.5％、非住宅房地产贷款4.5％。据了解，目前不少银行预设的利率不到3％。若以第一次购屋者来计算，一对月收入为1万元的夫妇，过去或许可以借贷到120万元，而现在只能借到110万元，因此屋价不能超过137万5000元。
 
   此外，在评估联合借贷者的申请时，金融机构必须使用他们的收入加权平均年龄来制定贷款的年限。欣乐国际（SLP）　执行董事麦俊荣指出，以57岁、收入为9000元的父亲和27岁、收入仅1000元儿子联名购屋来说，他们的收入加权平均年龄算法就是0.9X52+0.1X27，这样计算出的年龄是49.5岁。根据新条例，银行最多只能提供11.5年的贷款。而过去有些银行只以儿子的年龄来计算，他可以借贷长达30年。市场人士也认为，新条例将能阻止父母用孩子的名义购买第二个产业。目前市场的一大漏洞，就是有不少买家会利用已满21岁的孩子的名义，购买第二个房地产。这么一来就可以逃避额外买方印花税，并获得更高的房屋贷款与价值比率，以及更长的偿还贷款期限，而新条例堵住了这个漏洞。
(责任编辑：诸丽南)

本文来源于新加坡意腾国际旗下：新加坡公寓网

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