新加坡政府过去四年多来多次出台措施为房地产市场降温，不仅历来少见也一次比一次严厉，从印花税、额外买方印花税到各种限制房贷条例，然而却敌不过市场的需求力量和购房者的期望，最后没有看到实际的效果，人们的购房热情依旧不减，成交量不降反增，房屋价格仍节节上升。但随着最近一次大幅降低购房贷款比率，我们从最新出炉的数据变化，似乎感觉到整个房地产市场可能已来到一个拐点。
   新加坡房地产联合交易网刚公布的最新预估数据显示，政府组屋7月份整体转售溢价下滑到2万元，为两年半以来的新低水平，同今年1月份3万5000元的最高水平相比，过去半年组屋转售溢价下滑了43%；整体而言，组屋转售价格7月份下滑了0.5%。这也是组屋转售价格连续三个月微跌。预估数据也显示，7月份私人公寓转售价格增幅有所放缓，比6月份的1.9％涨幅来得小，只微起0.1%，这可能是金融管理局在6月底实施新的房屋贷款条例，把借贷者每月的抵押付款顶限，定在月入的60%后，买家对于购买二手私宅越来越谨慎和有选择性，不过，7月份私宅转售数量仍有670个，比6月份增加4％。
 
   政府自2009年以来先后出台了八轮降温措施，今年初宣布多管齐下对政府组屋、私宅以及工业房地产市场进行全面降温，再次提高了额外买家印花税后，房地产市场的热火未弱反旺，首季的新私宅销量超过5500个单位，比去年第四季高出20％。这促使金管局在6月底实施新的房贷管制条列，将申请房贷者的总债务偿还比率（TDSR）限制在60％以内。国家发展部长许文远还表示，新条例不是房地产降温措施，这项条例应该是永久性的。组屋和私宅的销售和价格持续上升如果不加以调控，其可能产生的后果是广泛的，政府一再出台降温措施，买家还是勇往直前，并没有对持续上升的高房价望而生畏，整个房地产市场继续保持活跃，这样活络的市场也吸引许多外国买家，但高价的趋势终究是无法持续下去的，发展商对降温措施实施后的市场已开始谨慎，上市公司城市发展执行主席郭令明日前在公司宣布第二季业绩时就指出，以当前的高价来买地将是“自取灭亡的”，政府的降温措施将在整个市场发挥作用，他预测私宅价格明年将下跌5％。
 
   房地产市场已不再是圆了住房梦那么简单，而是成为一种投资致富的途径，中间还存在供不应求的情况，政府后来增加兴建私宅的土地供应量，同时加快兴建新组屋来应付市场的需求，一直到了最近，我们总算看到整个组屋和私宅市场有趋向稳定的情况。政府的目标就是要房地产市场稳定下来，而不是要房价突然间往下滑，进而对买家、发展商和银行造成过度的冲击，引发不可收拾的骨牌效应，因此，连续的降温措施是要为日渐浮现的泡沫慢慢消气，而不是等到情况严重恶化才来想办法补救。今年来，财政部长尚达曼和金管局官员再三地发出警讯，要买家留意低利率可能回头转的情况，以免利率上升陷入无法偿付分期付款的困境。
 
   从新加坡房地产联合交易网的数据来看，7月份共有1270宗组屋转售，比6月的1266宗相去不远，但和去年同期比较，组屋转售的数量已下跌了36％，这可能是因政府推出更多的预购组屋，单在今年推出的预购组屋数量将达2万5000个，使买家放弃价格太高的转售组屋转而申请预购组屋。一些新加坡人是抱着增值和投资的心理来购买组屋或私宅，而影响房地产市场的因素很多，包括新单位供应量，组屋住满五年，或私宅持满三年不需要缴付任何卖方印花税就可出售，政府实施的降温措施并不能完全左右市场方向，但必要措施还是会发挥一定作用，以维护广大房地产市场各方的利益为最终目的。
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