香港运输及房屋局上周公布的最新“私人住宅一手市场供应统计数字”报告显示，未来三至四年一手市场供应将升至7.2万个单位，按季再增2000，并创7年新高，直逼该报告有纪录以来的7.3万高位。然而市场焦点却落在季度施工量及落成量方面，原因是施工量按季大减约56%，而首三季落成量更只有4400个单位，连预期全年1.3万多的三成半也不及，两者皆呈放缓。有评论指出这是发展商回应“辣招”而延迟建筑步伐。本栏认为施工量及落成量偏低属短期现象，更重要的是这7.2万潜在新供应如何影响市场！
 
   7.2万潜在一手私宅供应的含义。私人住宅一手市场供应统计数字的季度变化取决于发展商补充土地及沽出单位的速度，若发展商补地速度远较卖出单位快，即“入多出少”，这数字就会上升，反之“出多入少”，数字就会下跌。在过去的一段时间，由于“辣招”打压需求，而今年又推出“一手住宅物业销售条例”，令一手销售速度放缓。今年第二及第三季的一手私楼注册宗数合计只有3113宗，比起去年第四季及今年首季的半年大跌超过五成，反映发展商去货速度放缓。但另一方面，政府近年季季卖地，发展商补地速度较过去数年快，造成私人住宅一手市场供应稳步上升。其中要特别注意的是，无论是建筑中未售出单位或可随时动工的熟地单位皆创新高。截至9月底为止，前者升至5.1万个单位，而后者则达1.7万个单位。数字齐创新高源于政府近年积极推地，每季均有多幅地皮招标所致；反观，自“一手住宅物业销售条例”实施后，近期推盘步伐纵使有所加快，但销售速度相信难像过往般快。在“买地快、卖楼慢”的情况下，一手供应数字被推升至新高。值得留意的是，这个财政年度首三季（4至12月）的卖地计划（包括铁路住宅项目）预计将合共提供约8900个单位。数字与每年土地供应2万个单位的目标仍有一段距离，而最终能否达标，相信要取决于铁路住宅项目。其中，元朗站、大围站、天水围轻铁总站及日出康城第四期的铁路住宅项目预计有机会于明年首季推出，合共提供近8000个单位。另一方面，不排除明年首季政府主动推出的地皮供应也会增加。如果上述悉数成功招标，相信会推高未来一手供应数字。展望未来，预期政府仍会按季推地，而且未来更有大型铁路上盖项目招标。在预期“入多出少”的情况持续下，估计未来供应数字甚至有望超越7.3万个单位的纪录高位，“供应增、需求减”料对新盘定价带来压力。
(责任编辑：诸丽南)

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