随着政府的房地产降温措施持续发挥作用，以及本地私宅项目供应量可能激增的情况下，本地房地产市场将变得更加谨慎，华侨投资研究公司预测明年本地大众私宅价格可能下跌高达15%

　　华侨投资研究公司昨天针对本地房地产走势发表分析报告，预测明年大众私宅项目价格将下跌5%至15%，高档私宅项目价格则下跌高达10%。

　　报告指出，自政府在6月底推出了房贷总偿债比率(TDSR)后，影响了许多买家的负担能力，特别是那些仍持有房贷的买家。这导致了今年首九个月一手市场的售出私宅单位同比下跌三成，报1万2500个。

　　报告也指出，尽管市区重建局的私宅价格指数今年首九个月来上扬了2%，显示私宅价格增长，但市场情绪在多项降温措施以及房贷总偿债比率的影响下，已趋向谨慎。其中，指数显示今年的平均季度价格涨幅为0.7%，与过去10年的1.7%平均季度涨幅相比，明显低了不少。

　　另外，市场在9月份只有1219个单位售出，比去年同期减少了53%，反映了私宅销售下行趋势。截至9月底，本地新推出与未出售的私宅单位共有6275个，也比去年底多出了21.3%或1098个。

　　华侨投资研究公司分析师李国祥表示，本地私宅价格指数上扬，主要是受到大众私宅市场的涨势影响。在过去四个季度中，大众私宅市场(OCR)非有地私宅价格的平均季度增幅为2.8%，反观中档私宅市场(RCR)和高档私宅市场(CCR)的私宅价格，则分别下跌了0.1%和0.2%。

　　他也提醒说，未来几年本地私宅市场可能出现供多于求的情形，导致房地产业出现强大阻力。

　　根据报告预测，如果包括政府组屋、私人组屋(DBSS)和执行共管公寓(EC)在内，2014年、2015年和2016年竣工的住宅单位将分别达到5万、4万9700和7万3600个。

　　李国祥说：“以人口白皮书要在2020年达到600万人口的目标计算，我们估计新加坡从2014年至2020年的每年平均人口增长为8万6000人，或相当于每年平均增加2万9000户家庭住宅。以此来看，供应与需求量有着极大差距，反映出未来私宅市场可能出现供应量过高的情况。”

　　尽管如此，李国祥强调，接下来几年的私宅市场价格虽会下跌，但跌幅不至于超过20%，进而导致本地私宅市场全面崩盘的严重局面。这主要是因为私宅业主和发展商都没因疲弱市场而纷纷将私宅贱卖(fire sale)。

　　“更重要的是，我们相信目前私宅销售数据，指向了高弹性的价格需求。换言之，当私宅价格显著下跌时，许多潜在买家就会进入市场购买。”

　　他举例说，凯德集团(Capitaland)今年首季推出花拉路的丽敦豪邸(D’Leedon)公寓项目时，给予买家达15%折扣，结果买家反应热烈，截至9月底该项目的1715个单位只卖剩543个。

　　同样地，尽管面对房贷管制框架的影响，由华业集团(UOL)与新加坡置地(SingLand)联手发展的Thomson Three，以及凯德集团与三菱地产亚洲公司(Mitsubishi Estate Asia)合作发展的Sky Vue，因私宅尺价明显低于发展商原先设定的尺价，使到这两个私宅项目在正式推出时都获得了市场不错的反应。

　　有鉴于此，李国祥对本地房地产上市公司给予“中立”评级。他也较看好市值高、资产负债表维持良好状态，以及采取多元化投资策略，在不同地区房地产市场发展项目的大型房地产公司。当中，他建议买入凯德集团和吉宝置业(Keppel Land)。

本文来源于新加坡意腾国际旗下：新加坡公寓网

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