利率看涨房地产投资信托还有看头？中央商业区的办公楼市场从今年至2016年，没有太多新项目竣工，全球经济复苏也预计将支持市场对办公楼的需求；不过到了2016年将有三个大型项目竣工，可能会对租金造成一定的下行压力。REITs毕竟是属于“防守型”的股票，在股市普遍上涨时可能不受看好。不过，对于那些偏好高收益率、稳定股息、保守、拥有长期持有能力的投资者而言，趁着REITs失宠的当儿趁低吸购，也是个可行的选择。自低利率环境从2008年开始，加上新加坡房地产市场的复苏和增长，引起了投资者对房地产股和房地产投资信托（REITs）的兴趣。现在，市场却担心本地楼市可能开始过热，低利率环境也可能在明年结束，REITs似乎逐渐失色，不再是市场的宠儿。不过，股价下跌，意味着REITs的收益率随之上涨。从另一个角度来看，这对于追逐收益率、稳定收入派发的投资者而言，是一项好消息。在这样的背景下，投资者是否应该进场选购REITs？如果决定投资，又应该注意什么？    新加坡股市目前有26只REITs，包括一只于今年刚上市，以及三只在去年上市的新信托。据新加坡交易所投资者教育网站（My Gateway）的统计数据，截至今年4月11日，在新交所上市的26只REITs从年初至今的总回报率是4.0％，而预示股息收益率（indicative dividend yield）为6.3％。其中预示股息收益率达到7.5％的REITs，包括胜宝工业信托（Sabana REIT，8.2％）、宝泽安保资本工业房地产信托（AIMS AMP Capital Industrial REIT，7.9％）、丰树大中华商业信托（Mapletree Greater China Commercial Trust，7.6％）、速美商业空间信托（Soilbuild Business Space Reit，7.8％）和凯诗物流信托（Cache Logistics Trust，7.6％）。此外，很多REITs在上市之前，都会宣布在接下来一两年的预示股息收益率，以便在首次公开售股（IPO）时吸引投资者的注意。例如，今年上市的华联商业信托（OUE Commercial Trust）在上市前宣布，在2014和2015财政年的预示股息收益率估计为6.8％和6.89％，就比起当时市场5％到6％的收益率更高。一些REITs实际派发的收入可能还比上市时预示的可派发收入还要高。在实际收益率超过预期时，更会让投资者觉得物有所值。刚在本周发布业绩的报业控股房地产投资信托（SPH REIT），第二季的每单位可派发收入为1.39分，就比首次公开售股时的预期高出了4.5％。
 
   利率上扬是最大担忧,不过，投资REITs，并不能只简单地看股息收益率，一些主要的风险和因素也是不可忽视的，其中未来将上扬的利率无疑是很多投资者的最大担忧。在某种程度上，拥有REITs不只是像拥有股票，而像是通过一个上市的单位来拥有房地产资产。REITs持有房地产资产的方式，就是通过借贷和使用杠杆的原理，来提高它们的收益。一旦借贷成本增加，自然会影响业绩。投资者可以查看各只REITs的负债比率（gearing）和债务偿还期限，来评估一只REITs在利率上涨的环境里，是否面对更高的再融资成本。此外，本地REITs市场在过去几年的迅速增长，很大程度是来自多只REITs不断进行收购活动，为旗下投资组合添加资产。这些信托在未来是否还有良好的增长前景，也是一个值得考虑的关键因素。不少REITs的背后都有大公司作为保荐机构，而REITs也往往享有保荐机构旗下资产的优先购买权，这就为信托的未来增长提供了多一点保障。
(责任编辑：诸丽南)

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