新加坡全岛的房地产价格在过去几年持续上涨。在最新一轮房价高涨期，市区重建局私宅价格指数(Private Property Price Index)已经从133.3点(2009年第二季度)上扬至216.3点(2013年第三季度)。

　　尽管价格整体上扬，值得注意的是，有地住宅和非有地住宅市场的价格以不同的速度增长。跟非有地住宅相比，有地住宅的增长速度更快。

　　在这里提供一点背景，在2013年，本地共有2万6250个转让禁令(caveats)记录，其中2万4873个(95%)属于非有地住宅单位，剩下的1377个则属于有地房地产。由于有地房地产的供应量有限，因此尽管有地房地产的私宅价格指数增长更快，也不令人感到惊讶。

　　有地房地产交易

　　新加坡主要有三类有地住宅——半独立式、独立式和排屋。市建局划分为住宅单位的旧店屋，被当局划入排屋类别。

　　什么类型的有地住宅的销售情况在过去几年最为活跃?从数据可以看出，独立式洋房的成交量最少(12%)，而排屋则最多(60%)。

　　在地契方面，大多数(62%)有地房地产的交易都属于永久地契。尽管市场上并没有供应新的永久地契有地房地产，这类房地产还是有地房地产交易中卖得最多的。

　　以每平方英尺售价来说，2013年有地房地产交易，最低从每平方英尺181元(第16区的一栋仅剩下20年地契的排屋)起，最高为3786元(翡翠山(Emerald Hill)的一个排屋住宅)。高达约六成交易的每平方英尺售价介于880元至1499元。

　　交易价格方面，则介于17万5000元(第14区一栋仅剩下七年地契的排屋)至4250万元(第10区的优质洋房)。高达约六成交易的售价介于200万元至399万元。

　　展望2014年的有地房地产领域

　　一些读者可能会认为有地房地产价格会在今年继续有良好表现。可是，我们却认为价格已经来到了临界点，在今年很可能会下滑。一个基本原因是，许多买家因为房地产降温措施而按兵不动。此外，受总偿债率(TDSR)条例也使得买家无法像过去那样能够尽量贷款。

　　从成交量情况来看，有地房地产从2010年的4360项交易，下滑至2013年的1377项交易，下跌幅度超过200%。

　　整体而言，新加坡政府出台多项降温措施有两项目的——避免房地产投机活动和让已经拥有一个房地产的屋主较难再购买另一个房地产，从而鼓励人们谨慎理财。换言之，如果你既是新加坡人，又是首次买家，你将不会受到措施影响，并且可以在有利于自己的情况下置产，也就是可获得高达80%贷款和支付仅5%的定金。

　　因此，要知道有地住宅市场在2014年和以后的表现，我们应该确定首次买家群有多大。按照逻辑，如果市场有庞大的首次买家群，我们可以预料房地产价格将保持平稳，或者甚至上扬。反过来说，如果缺乏需求的话，高价将无法长久维持下去。

　　让我们来看一看新加坡公民和永久居民的拥屋率。根据统计局数据，2013年的拥屋率是90.5%。换言之，每10个新加坡公民和永久居民当中，就有9名拥有至少一个房地产(自己的住家)，而目前还未拥有自己住家，并且可能在没有面对任何限制的情况下购买房地产者，只有一名。

　　尽管如此，由于整体价格偏高，首次买家一般也不会选择购买有地住宅。因此，我们预料，只要降温措施持续下去，这一领域将会严重缺乏潜在买家。

　　从以上分析来看，有地住宅领域的展望将今非昔比。事实上，警惕讯号存在已久，我们自2013年9月就一直在警惕买家，告诉他们市场已经来到一个拐点。那些持有有地房地产的屋主将迎来崎岖不平的2014年。另一方面，那些寻找有地住宅的买家，可以利用这个机会到处看看，说不定，还能够从急于脱售有地房地产的屋主手上，买到一些不错的房地产。

本文来源于新加坡意腾国际旗下：新加坡公寓网

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