在一轮又一轮降温措施的冲击下，住宅房地产市场似乎提早“入冬”，整体的交投气氛谨慎。不过与此同时，另一个房地产领域——商用房地产正逐渐崭露头角，过去几年的表现不俗。

　　由产业发展商公会(REDAS)和国大公布的最新一季房地产行情指数(Real Estate Sentiment Index,简称RESI)显示，受访的业内人士对新加坡办公楼和郊区零售领域目前和未来的表现最为乐观。尤其是办公楼，对目前和未来6个月持乐观态度的人，明显超过持悲观态度的人。

　　分层地契办公楼

　　郊区办公楼近年来开始成为市场娇宠。随着政府提倡建立区域商业中心，大力将办公楼从中央商业区(CBD)分散到全岛，中央区以外的办公楼开始迅速发展。

　　郊区办公楼通常靠近地铁站、餐饮中心和购物商场，建筑质量及规格高，加上租金相对低廉，受到越来越多跨国企业、上市公司和政府部门的青睐，带动一些企业与机构纷纷进驻。例如，建设局(BCA)、农粮局(AVA)和国家发展部(MND)将迁至位于裕廊地铁站的JEM;宝洁集团(P&G)、蚬壳(Shell)和海皇轮船(NOL)则会在位于波那维斯达地铁站的The Metropolis办公。

　　随着市区边缘的设施开始完善，市场逐渐成熟，办公楼租金也开始上扬，带动中央区与市区边缘的租金价格收窄。

　　根据市区重建局房地产资讯系统(Realis)收集到的数据显示，在2011年，中央区与市区边缘办公楼的租金价格差距为34.1点。到了2013年，中央区与边缘区办公楼的租金价格差距收窄到33点。如果市区边缘的办公楼继续受到企业的青睐，市区边缘的租金走势还有望能向中央区靠拢。

　　新加坡房地产市场自2009年第二季度全面复苏。从那时起到2013年第四季度，郊区大众化私宅市场价格指数在新加坡整体经济强力回弹的带动下，飙升了73%;相较之下，市区边缘的办公楼售价在同期仅增长53%，这意味着，市场可能低估了市区边缘的办公楼价格。

　　由此我们相信这种局面不会持续太久。这是因为随着重要租户如跨国企业、上市公司分散到市区边缘甚至是郊区办公，它们的供应商可能会为了迎合客户的需求而跟着迁移到市区边缘或郊区设立业务。这将有助于提升市区边缘甚至是郊区中心的房地产价值，包括住宅和办公楼板块。

　　事实上市区边缘的办公楼售价已经有所起色。2011年，中央区与边缘区办公楼的价格指数相差14.4点，到2013年，这个差距略微缩小至14.2点。

　　展望未来，在政府的大力推广下，市场对中央区以外办公楼的需求将日益增加，尤其是几个区域中心如巴耶利峇、裕廊东和兀兰的新办公楼，都将受到企业和投资者青睐。根据过去的经验，区域中心内的分层地契办公楼很受业者和投资者欢迎，例如位于巴耶利峇区域中心的Paya Lebar Square在登场的3个月内售出了所推出办公楼单位的75%。

　　上月底，森联集团(Sim Lian Group)推出位于温泽道(Venture Avenue)的一个分层地契商业项目Vision Exchange。第一阶段推出的分层地契办公楼和零售单位已经卖出超过八成，其中办公楼单位的平均售价为2150元。这个离裕廊东地铁站步行仅5分钟的项目，位于正在改头换面的裕廊湖区的心脏地带，而裕廊湖区也将是市区以外最大的商业中心。该项目共有740个单位，包括640个办公楼单位、47个餐饮以及53个医疗套间。

　　值得注意的是，本月初，新加坡总理李显龙刚刚宣布，衔接新加坡与吉隆坡的高速铁路新隆高铁(High Speed Rail)在新加坡的终点站，可能建在大士西、裕廊东或市区，而根据市场人士的观察，终点在裕廊东的呼声最高。终站的最终地点，预计将在一年内敲定。如果最终敲定的终点站的确设立在裕廊东区域中心，那么该区域中心内的商用房地产价格还将有大幅度提升的潜力。

　　本月初，兀兰区域中心的首幅商业地段兀兰广场(Woodlands Square)地段，吸引了8方人马竞标，显示了发展商对区域中心分层地契办公楼的信心。其中远东机构和日本积水住宅所组成的财团以6亿3400万元拔得头筹，即每平方英尺906元。

　　分层地契零售店面

　　除了办公楼领域，分层地契零售店面近年来的表现也令人刮目相看。其中一个主要原因是供应量较住宅来得少，但投资需求随着我国人口增加以及住宅市场的降温措施而升温。

　　根据市建局数据库，零售店面的整体价格自2009年来呈上升趋势。从2009年到2013年，转售价格稳步上扬。永久地契商铺的中位尺价从2009年的1481元上涨至2013年的3406元，年增长率约为23%。租赁地契商铺的转售尺价则从2009年的1205元，上升至2013年的2284元，年增长率约为17%。

　　2012年有一些很受欢迎的项目推出，如The Promenade @ Pelikat与Oxley Tower，因此，永久地契的新项目成交量到达了顶峰。

　　永久地契项目在分层地契零售市场占主导地位，然而，随着一些商住两用开发项目的推出，如The Midtown、Alexandra Central以及Junction 9 ，99年地契项目也在2013年开始受到瞩目。

　　Alexandra Central的零售店面几乎在推出当天售罄，Junction 9的零售店面也在推出当日售出85%。而在2013年之前，鲜有新的99年地契零售单位在市场上销售。

　　零售商铺的买家绝大多数是新加坡人和公司。外国买家仅占分层零售市场的一小部分。虽然外国买家(含永久居民)依然是极少数，但是他们的人数在近年来持续增加。

　　分层地契零售的成交量在2012年迎来高峰，但是，受到总债务偿还比率框架(TDSR)的影响，成交量在2013年略有下滑。

本文来源于新加坡意腾国际旗下：新加坡公寓网

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