在新加坡私宅的市场去年热度大减、销售锐降的情况下，执行共管公寓(Executive Condominium, 简称EC)可说是去年私宅项目中的“优异生”，表现最为突出。

　　根据市区重建局网站的数据，截至去年11月底，发展商共卖出了3115个EC单位。分析师认为，加上12月的销量，预计去年的EC销量为3800个单位，与2012年的4499个相比，下跌15.5%。

　　尽管如此，在考虑到去年只有3337个新EC单位推出，比前年的4936个单位少了三成，去年EC的销售成绩可说是非常好。

　　根据分析师估计，今年新推出的EC项目将有五个，能为市场提供约3110个新EC单位。如果根据过去三年来每年平均约3770个新EC单位售出的话，今年的EC市场可能出现供应短缺现象。

　　根据私宅买卖禁令(caveat)资料，去年新EC的平均尺价约754.22元，较前年的716.92元上涨了5.2%。若以转售市场而言，去年EC平均转售价约793.30元，较前年的714.61元上涨了11%。一些EC项目的尺价已接近甚至突破800元，和大众化私宅中等面积单位平均1000元左右的尺价，距离拉近很多。

　　谈到去年EC备受买家追捧的原因，分析师指出，总偿债率(TDSR)限制的推出对EC市场起着正面作用，令不少符合购买EC条件的潜在买家或组屋提升者，把目光从大众化私宅转向EC。

　　橙易产业(OrangeTee)研究与咨询部主管李敏雯指出，在总偿债率限制下，买家的总债务(包括房屋贷款、汽车贷款和个人贷款等)不可超过每月收入的60%，对有意购买私宅的政府组屋屋主受影响较大。“因为金融机构在计算总债务偿还比率时，还是会将现有政府组屋贷款考虑在内，将限制总贷款的许可额度。结果，现有政府组屋屋主都转而考虑购买EC。”

　　她说，今年推出的EC单位比去年少，预料EC销量也会相对减少，EC尺价将维持在目前约800元水平，不过一些发展商可能会推出面积较小的EC单位，让EC售价维持在买家负担得起的水平。

　　智信研究与咨询(R'ST Research)总监王伽胜则表示，总偿债比率条例推出后，冲击了私宅市场，也让EC市场重新找到定位，对“夹心层”买家产生吸引力，也带动EC的平均价格上涨。

　　为了抑制EC价格持续升温的趋势，政府去年底针对EC实施房贷偿债比率(MSR)限制，要求EC买家的每月房贷还款数额不得超过月收入的30%。王伽胜认为，这多少抑制了EC买家过于高涨的购买情绪，同时确保发展商不会胡乱调高EC售价，对EC市场起着积极作用。

　　他说：“这项措施确保买家根据自身经济能力来购买EC，使到接下来符合购买EC条件的买家减少，所以发展商也不能过度提高EC价格，或是提供过多设计噱头以证明更高售价。”

　　分析师对今年走势看法分歧

　　谈到今年EC走势，王伽胜表示乐观，认为即使今年转售组屋和私宅价格可能冷却下来，EC需求还是维持强劲走势，这是因为组屋和私宅之间的价格差距依然非常大，对组屋提升者而言，EC还是许多组屋提升者完成“拥有私宅”理想的可行途径。

　　但欣乐国际(SLP)执行董事麦俊荣却对此持不同看法。他说：“由于最新的政府措施和房贷限制，以及建屋发展局向第二次申购EC的买家征收转售抽润(resale levy)等因素，EC价格可能会逐步下跌。”

　　他也对EC市场需求不表乐观，认为新措施会影响市场需求，导致新推出EC项目的销售情况减缓。

　　不过李敏雯则认为，去年的新措施预料不会对EC需求产生重大变化，“因为EC依然是夹心层负担得起的住房选择。EC尺价将维持在目前水平，但单位售价可能下跌。”

本文来源于新加坡意腾国际旗下：新加坡公寓网

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