外国人在购置房产哪里限制最少？莱坊在最近发布的《亚太住宅检讨》报告书中，比较了新加坡、马来西亚、中国、香港、澳大利亚、泰国、新西兰等地的楼市措施，发现多数国家和地区都出台一些限制措施，只有日本、韩国和新西兰等少数几个国家，对于外国人置业几乎没有限制。
 
     马来西亚的外国人购屋条例，在亚太地区算是相当宽松的，只要是50万令吉以上的房屋，外国人都可以购买。国家纷纷出台降温措施以防止楼市过热，只有日本、韩国和新西兰等少数几个国家，对于外国人置业几乎没有限制。尽管如此，新加坡仍然是区域中相当受外国人欢迎的置业地点之一。
 
     莱坊（KnightFrank）研究部主管陈姳潓说：“与香港和亚洲其他发展中城市比较，新加坡平缓的价格涨势，反映了市场的稳定性，这得到长线投资者的青睐。”她认为，尽管政府实施了七轮的降温措施，最近又出台总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）框架，但是新加坡优秀的法律环境，以及透明的房地产投资条例，都是吸引外国买家进场的有利条件。新加坡政府于今年1月实施的第七轮降温措施中，将外国人在新加坡置业的额外印花税调高至15％。四个星期前，金融管理局又推出新的房贷管制框架，限制总债务比率不能超过收入的60％。莱坊在最近发布的《亚太住宅检讨》报告书中，比较了新加坡、马来西亚、中国、香港、澳大利亚、泰国、新西兰等各地的楼市措施。
    在日本、韩国、新西兰，外国人购房没限制。报告书指出，在日本、韩国和新西兰，外国人要购买房地产基本上没有什么限制，是亚太地区外国人置业条例最开放的国家。但在亚太地区其他国家，政府却不得不为了抑制快速飞涨的楼价，近几年对外国买家实施了程度不同的楼市管制政策。一般来说，保护主义色彩较浓的国家，都不允许外国人拥有土地。不过，一些国家却特别允许在当地工作或求学的外籍居民购屋置业，方便他们的日常生活，以便吸引外来人才，例如中国和印度这两个大国就是最好的例子。
 
    新加坡也对外国人实施了两种程度不同的限制措施。以有地住宅来说，外国人要购买非常不容易，必须符合许多条件才可能提出申请。但是，外国人要购买公寓或共管公寓，却几乎没有什么限制（虽然他们现在必须缴纳较高的印花税）。目前，新加坡估计有17%的总房屋供应量掌握在外国人手里。所谓上有政策，下有对策。尽管各地政府实施了各种措施来限制外国人在当地置业，但还是有很多外国人通过各种方法到当地投资，有的利用配偶、子女、亲戚、朋友的名义，有的则以托管人和公司的身份来购屋。
 
    以泰国来说，由于当地所谓的“有限地契”很短，只有30年，发展商为了吸引外国买家，就会以30年+30年+30年的地契来推销。印尼的情况也类似，永久居民或临时居民可以购买一套房子25年的使用权，不过随后却可以两次更新（第一次更新为20年，第二次25年）。在马来西亚，新任柔佛州大臣卡立诺丁（Mohamed Khaled Nordin）上个月刚宣布，柔佛州政府将向在该州购买房地产的外国人征收更高税务。有关税率还未定案，不过今年底将开始落实。尽管如此，马来西亚的外国人购屋条例，在亚太地区仍算是相当宽松的，目前，约有13万外国人在柔佛州投资房地产。本月初，马来西亚国家银行也宣布了新的措施来严打信贷，以防家庭债务进一步恶化。在新的条例下，发展商将不能继续为客户提供未经批准的房贷。人们在购买住宅和非住宅房产时，房贷期限也不得超过35年。至于个人贷款的融资最高期限则不得超过10年。     香港相对宽松的条例，也是吸引许多外国人前去投资的原因。不过，随着香港楼价高涨，特区政府又在今年2月宣布征收双倍买房印花税（DSD），当地新楼市场已显著放缓，唯有二手市场还保持活跃。这意味着，除了名下无房产的香港市民首次购房外，其他所有购房者，在购买住宅或商业物业时一律征收“双倍印花税”。外国人购买价格超过2000万港元的房地产，买家印花税（BSD）再加上双倍印花税，必须缴纳高达23.5％的税率。莱坊认为，香港的楼市交易活动会在未来几个月继续下滑。在中国，当地政府出台的新“国五条”，其中包括实施20％的房地产增值税、将第二套房的房贷比率调低至七成，以及加强商品房销售时的管理，包括强制商品房必须有明码标价、查处房地产经纪的违法行为等等。不过，北京和上海房地产价格指数仍在今年第一季上扬了10.7％，这是各大城市中最高的。
 
   不过，去年第四季，泰国和印尼的房价涨幅最高。这促使印尼政府在7月11日收紧了信贷条例，规定国人购买第二套房，至少要掏出相等于房价40％的现金作为订金；购买第三套房，则至少要掏出50％的现金作为订金。
 
    越南楼市供应过剩，在越南，政府则仍然无力振兴房屋市场，吸引更多外国买家。目前当地楼市正面对供应过剩的问题，发展商不得不折价求售，这给当地房地产价格带来进一步下跌的压力。日本和韩国是整个区域中，年比价格仍然下跌的少数国家。因此，这两个国家也没有实施任何抑制外国人买楼的条例。不过莱坊认为，安倍经济效应有可能在未来两年内刺激日本的现金流通，扭转日本房市长达两年的下跌走势。
 
外国人买楼，亚太地区中哪里的条例最严格?
印度
█居住在国外的非印度裔外国人，不能在印度买楼，除非是继承印度居民的遗产。不过，如果符合FEMA1999条例中的印度居民条件，那么非印度裔的外国人也可以在印度购买房地产（农业地除外）。
 
泰国
█外国人可以购买一个永久地契项目中不超过49%的公寓单位。一旦逾越，将转为有限地契。由于有限地契只有30年，发展商一般在30年地契以外，再附上另外两个30年。外国人可以购买有限地契的土地，不过地段上的建设可以属于永久地契。
 
印尼
█非居民或对国家建设没有贡献的外国人，不能在印尼买楼。不过，印尼永久居民或临时居民可买一套房子25年的使用权，随后可以两次更新（分别是20年和25年）。
 
新加坡
█在共管公寓方面，外国人可以自由购买，但须缴纳15％额外印花税。
█在有地住宅方面，升涛湾是外国人和永久居民可购买的唯一有地住宅，但必须获得政府的特别批准，而且只能购买一间自用。获准的考虑条件包括申请者是否永久居民、是否对新加坡经济有贡献等。
 
澳洲
█外国人只能购买还没完工的新楼，即直接向发展商购买、没住用超过12个月的房子。在澳洲短期居住的外国人可买一个已完工的单位，不过必须作为主要住所。至于新楼、即将展开重建工程的现楼，以及供发展用途的空地，外国人持有的数目则不受限制。
 
中国
█不住在国内的外国人，不能在中国买楼。在中国工作或求学至少一年的外国人，可以购买一套房子自用。
 
韩国
█没有限制，但外国买家不得将房地产租金收入或房地产增值收益汇出国外。
 
柬埔寨
█外国人可持有建在地面层或以上的公寓和共管公寓。在土地方面，外国人可持有长地契的土地。
 
越南
█在现有条例下，外国人如果符合第51号法令，将能以50年地契购买公寓或共管公寓单位，不过不能持有土地。目前政府正考虑修改外国人持有条例，但已延迟至11月公布，预计明年中才会生效。
 
新西兰
█只要投资金额不超过1000万新西兰元，不需要当局批准。如果外国人购屋要超过1000万新西兰元，或者位于敏感地区，例如面积超过5公顷的农地，就须获得海外投资局的批准。 (责任编辑：诸丽南)

本文来源于新加坡意腾国际旗下：新加坡公寓网

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