有分析师指出，新私宅销量提高意味着发展商将面对售价下调的压力，因为他们可能以更低价格卖出这些私宅项目，进而使到整体私宅价格继续下滑。

　　俗称“鬼节”的农历七月即将结束，预料从下周开始至11月学校假期，本地发展商将集中火力，把延后已久的新私宅项目推出市场，从而带动新私宅销量上扬。

　　有分析师指出，新私宅销量提高意味着发展商将面对售价下调的压力，因为他们可能以更低价格卖出这些私宅项目，进而使到整体私宅价格继续下滑。

　　第一太平戴维斯(Savills)研究部主管张敏璋就表示，随着房贷政策收紧，如今私宅市场已成了买家的市场，发展商在面对更激烈价格竞争的情况下，只得下调新私宅项目的售价，以避免销售惨淡的局面，而这正是促使私宅价格持续下跌的一大因素。

　　张敏璋形容：“发展商的做法，犹如为私宅市场注入类固醇，短期内或许能刺激市场交易，但长期而言，可能会出现新私宅项目卖得越好，私宅价格可能也跌得越快的情况。”

　　ERA产业主要执行员林东荣也认为，当前的降温措施和总偿债率限制(TDSR)给发展商带来压力，使他们的新私宅项目定价须下调至更吸引人的水平。这也进一步冲击了转售私宅市场。“如今，转售私宅的卖家必须更实际些，才能将手上的私宅单位卖出。”

　　根据市区重建局的数据，若不包括执行共管公寓(EC)，发展商今年第二季所卖出的新单位有2665个，比首季卖出的1744个高出53%。转售市场则有1314个单位转手，比首季的941个单位多了四成。

　　反观同一时期的私宅价格，第二季的私宅价格比第一季下跌了1.1%，当中高档私宅(核心中央区，CCR)和大众私宅(中央区以外，OCR)的价格跌幅更有加剧趋势。

　　在上个月，私宅市场虽然持续疲弱，但新私宅销量比6月份微升0.4%，卖出了484个新私宅单位。而同一时期的私宅转售价却比6月份少了1.3%，创下21个月新低。

　　上述数据显示私宅交易量有所回弹，一些新私宅销量表现良好，但私宅价格却往下行，而且下跌速度还加快了。

　　不少发展商通过降价刺激销量

　　张敏璋表示，私宅交易量的上扬，除了是因为这时期有不少大型项目如“椰林景”(Coco Palms)和Commonwealth Towers的推出，更重要的是，不少发展商是通过降价来刺激销量。

　　他举例说，一些私宅项目如晴宇(Sky Habitat)重新推出时，以具吸引力的价格来吸引买家，特别是面积较大、较难卖出的单位，价格都下调了10%至12%。

　　张敏璋说：“私宅价格下调后，交易量就迅速回弹，多少显示了市场的韧性，也反映出私宅市场的潜在需求依然强劲，纾缓了市场可能崩跌的担忧。”

　　不过他也说，发展商调低价格卖出更多私宅项目，可能促使私宅价格跌幅加快。一些有意购买私宅的买家也就持着观望态度，等待房价进一步下跌。结果，市场可能会持续下跌，以致当政府决定放宽降温措施时，市场或已回弹乏力。

　　智信研究与咨询(R'ST Research)总监王伽胜也认为，由于政府一再强调短期内将不考虑放宽降温措施，发展商为今之计只有调低新私宅价格，以吸引买家入场购买，而这不免会对转售私宅价格形成冲击。

　　他说：“买家一般较倾向于新私宅项目，所以转售私宅价格往往会比新私宅低10%至20%，才能有竞争优势。如果新私宅价格调低了，转售私宅的卖家自然也须相应地把卖价调低。”

　　在现有条例下，首四年内转售的私宅，当局征收4%至16%的卖方印花税;国人的第二套及更多住宅，须付至少7%的额外印花税。

　　王伽胜表示，转售私宅买家不像新私宅项目的购房者可选择按项目进度付款(progress payment)，转售私宅买家在交易完成后，就几乎须立即承担抵押贷款的责任，因此后者在置产时都会比较谨慎，更具备了承担房贷的条件。

　　他说：“降温措施主要是对付房市炒作，以及鼓励买家采取谨慎做法。但从现在转售私宅需求和价格的疲弱情况来看，降温措施可能给转售私宅市场造成意想不到的影响。”

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