明年新推出市场销售的执行共管公寓(EC)单位预计将超过4800个，相当于今年新供售2500个EC单位的约一倍。

　　由于它们的推出时间会相当接近，加上符合资格的EC买家人数有限，分析师预期，这些项目的竞争相信会达到沸点，令新EC单位平均尺价调低约5%，回到至2012年至2013年上半年的水平，即750元左右。

　　过去两三个月，本地有四五个新EC项目接二连三地在年底前推出，掀起了多年来EC市场最激烈的一次争夺战，也使新EC单位中位数尺价保持在790元的价位。

　　智信研究与咨询总监王伽胜指出，发展商今年标得的EC地段，容积率每平方英尺价格一般在350元左右，意味着发展商在明年推出项目时的收支平衡价，大约是每平方英尺700元或更低。

　　他认为，面对强劲的竞争，发展商或愿意牺牲一些利益，以750元的平均尺价推出项目。

　　目前，第18邮区(淡滨尼、巴西立)、第19邮区(后港、榜鹅)及第28邮区(实里达)的新EC中位尺价最高，在800元以上。

　　然而，EC发展商青建地产(南洋)总经理李俊受询时表示，由于EC施工成本大幅上升10%，明年的新EC项目可能会起价3%至5%。

　　但分析师认为，这种情况发生的可能性不大，因为在整体私宅市场走软的情况下，EC与一般私宅的价格差距如果再缩小，会降低EC的吸引力，令发展商自讨没趣。

　　仲量联行(JLL)研究与咨询部新加坡董事王德辉认为，EC市场明年面临的最大挑战是私宅市场进一步走软。

　　戴德梁行(DTZ)东南亚咨询与研究部主管高春华也说：“随着私宅价格下滑，一些买家可能会更倾向于购买私宅，因为购买EC会有许多限制。”

　　今年新EC销量同比下挫近六成

　　事实上，EC的购买限制明年会进一步缩紧，第二次购屋者须开始支付一笔1万5000元到5万5000元的转售抽润(resale levy)。

　　在销售量方面，EC今年算是比较受买家欢迎的私宅类别，甚至出现了裕廊湖区项目“Lake Life”一推出市场就几乎售罄的热销情况。

　　不过，王伽胜指出，今年的EC销量已显著减少。根据戴德梁行数据，加上近两个月新推出EC项目的销量，今年截至11月售出的新EC单位有1410个。

　　王伽胜估计，全年新EC销量大约是1500个，同去年的3585个单位相比下挫近60%，也比不上2011年和2012年分别卖出2883个及4499个单位。

　　他认为，个别新EC项目热销的情况只是昙花一现，“Lake Life”的销量表现主要与它是裕廊区17年来的首个EC项目有关。

　　明年推出的几个新项目都位于EC林立的地段，包括盛港、榜鹅、三巴旺和蔡厝港等，因此需求和买气预期不会太高，开盘首两个月预计可卖出约40%的单位，并以两卧房小单位最为吃香。

　　王伽胜说：“两卧房单位会很快卖出。相对三卧房或更大的单位，小单位更能配合买家的每月偿还贷款比率(MSR)限制。”

　　EC转售市场的交易量也“惨不忍睹”。戴德梁行数据显示，今年截至11月的转售EC单位仅237个，只达去年和前年交易量的46%和29%。

　　不过，个别的EC转售单位今年却交出漂亮的成绩单，2004年落成的碧山苑(Bishan Loft)的一个转售EC单位的尺价达到1265元，同项目另一转售单位的总售价更高达228万元。

　　王德辉说：“这清楚证明了当EC的转售限制解除后，EC价格可赶上私宅售价。”

　　今年单位空置率大增

　　另一方面，EC单位的空置率今年大增，从第一季的6%增至第二季的12.2%，在第三季攀升至16.2%。在去年第二季之前，这个数据一直保持在1%以下。明年预计有至少五个EC项目落成，对EC空置率的影响还不得而知。

　　明年推出的新EC项目预计将有七八个，包括已展开电子申请活动的榜鹅项目“The Amore”、裕廊西林道(Westwood Avenue)的“Westwood Residences”。

　　蔡厝港林(Choa Chu Kang Grove)今年卖出两幅相邻的EC地段，都由香港置地子公司MCL地产标得，预计明年可推出1150个单位的霸型项目。

　　义顺51街今年也卖出两幅毗邻的EC地段，分别由城市发展(CDL)子公司Verwood控股与联营公司TID Residential，以及JBE控股标得，两者料可增添1010个单位，预计在明年同时期推出，是彼此的直接竞争对手。

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