国内房价持续高升以及2010年以来限购政策的出台，令越来越多的中国投资者将目光投向了海外房产。在全球，华人较多的地区如美国的纽约、旧金山、洛杉矶，加拿大的温哥华、多伦多，澳大利亚的悉尼、墨尔本，以及英国、新加坡等地都成了中国投资者海外置业的热门选择地区，全球楼市中都不乏中国投资人的身影。下面，我们就来综合一下五大首选的海外置业国家各自的房产优势。
英国：升值前景好 抗跌能力强
英国伦敦在世界的版图中扮演着举足轻重的角色。除了伦敦的商业潜力，英国的教育质量也堪称世界第一。吸引了世界各地的学生前往求学,尤其是来自亚洲的学生。伦敦的城市吸引力使其成为国际房产投资的主要目的地，在伦敦市中心的黄金地段，超过50%的成交来自国际购买者。据专家介绍，在英国，伦敦地区是房地产投资的首选。伦敦的John’s Wood区域相当于北京的二环路以内，由于伦敦市中心对驶入机动车征收拥堵费，这使得原本交通方便的该区域马路上极少出现堵车，这里还拥有大片的绿地，区域内townhouse总价大约在300万至500万英镑之间，极具升值潜力。在伦敦的新房市场，来自中国大陆及香港的投资者占据了10.8%的份额。如果说在楼市调控趋紧的环境下，未来中国的房价尚有下跌的可能，相比起来，英国房价下跌的可能就要小得多。早在上世纪七、八十年代，英国也经历过房地产泡沫破裂的过程。之后，英国房地产业走向成熟，虽然不会出现如中国房地产一样疯狂的上涨，但是房价每年都会平稳增长，既使在经济萧条时期，房价下跌有限，作为一项投资收益十分稳定。
 
新加坡：房产不限购 移民优惠多
纵观全球房地产市场，新加坡被公认为是最安全、最具价值的地点之一。不仅总体生活质量位于亚洲城市榜首，而且在城市基础设施排名中夺魁，优质生活水准以及发展机遇让不少中国人将子女送到新加坡接受教育，同时投资这里的房地产市场。相比其他移民国家，移民新加坡有其独特的优势。新加坡的华人占总人口约76．7％，由于人口的出生率较低，当地政府欢迎更多高资产、高技术人士移民新加坡，并为购买了房产的新移民提供如国外收入免收税、无土地增值税、无货币管制等诸多优惠政策。新加坡还有完善的法律机制，用来规范管理开发商，保证房产项目如期完工。据专家介绍，对于想要移民新加坡的申请人而言，购置物业是移民的方法之一。有一定经商背景的申请者，需要花费100万新元购置房产，同时用100万新元购买政府指定投资的移民基金即可顺利移民新加坡。与中国房产相比，新加坡的土地使用期限及永久地契更具吸引力。同时，投资移民新加坡办理移民的周期也比较短，只需3－6个月左右。在新加坡买房产的外国买家统计中，中国买家占四分之一，而且有逐渐增长的趋势。据介绍，国外投资人购买新加坡的房产不限数量，目前在售的房价从每平方米4万元人民币起价，到十几万元不等，预计投资公寓类房产的收益增幅在15％－20％左右。
 
澳大利亚：贷款政策松 房东收益高
近年来，澳大利亚成为中国投资者的优先选择地，主要原因是澳大利亚的移民政策相对来说比较宽松，并且与国内几十年的产权制度不同，购买澳洲房产或地产，将享受永久拥有的所有权和继承权。另外，澳大利亚的房地产法律法规及管理体系都十分完善，透明度也非常高，所有销售海外的房子必须持有澳洲政府海外审批委员会的许可，才能在海外销售。以澳大利亚35万澳币的房子为例，相关费用有：过户律师的费用（大约600澳币）、贷款机构的费用（大约1000澳币）、房屋结构检查的费用（大约300澳币）、房东保险费（大约350澳币）、印花税（大约13800澳币）、房屋及财产保险费 （大约600澳币）、市容建设费用（大约1400澳币）、搬家费用 （大约300澳币）、地产代理费用 （大约7000澳币）。目前，澳大利亚也是中国人投资海外房产最热的国家之一，此地回报最高的投资区域当属悉尼、墨尔本、黄金海岸。当地购房投资人最大的同感就是：在澳大利亚投资房产能够获得最大现金流。同样是300万人民币的房子，在澳大利亚可以租到人民币12000元/月，而在上海仅可以租到6000元/月。因此在澳大利亚将房屋出租比较划算据估计，国内大城市目前房屋空置率在20%左右，而统计数据显示澳大利亚的空置率仅为1%。一般来说，月收入在3万至5万人民币的中国人都有能力在澳大利亚购置房产。澳大利亚悉尼、墨尔本地段好的房子为人民币5万至6万元/平方米，普通地段只需2万元/平方米。中国人只需提供收入证明，就可以贷款在澳大利亚买到一套具有永久产权的房子。
 
美国：购房价格低 后期成本高
美国社会已经度过了城市化快速发展的时期，在当地人看来，房产已经过了高速升值期。此外，美国税费庞杂，如果加上交易所得税、物业税等等税费，炒房需要支付很高的税款。即便如此，在美国生活的华人之间有互相炒房的行为。在华人比较多的地方，投资房产或炒房的行为相对普遍，当地的房价因此被拉升起来。华人在美国买房50％都用来自住，其余的基本都当上了房东。需要注意的是，海外购房置业不能只图目前便宜的房价而去，事实上在美国购房通常都是后期持有成本比较高。在美国养一幢房子，不但要支付物业管理费，每年还要交纳房地产税。一套20万美元的房子每年仅房产税就需要缴纳2400美元左右。此外，美国劳动力成本高，房屋维修和清洁也是一笔较大的开支。显然，名目繁多的税收可能导致投资成本及交易成本提高，降低了收益。
 
加拿大：移民理想地 预售项目火 作为全球最大的移民国家之一，加拿大有着悠久的移民史，比如温哥华华裔就占了总人口七分之一。科技、文化、经济、教育等区域水平都处于世界领先水平，成为很多人向往的移民国家，加上良好的投资环境，低抵押贷款率，宽松的信贷政策也无疑吸引了大批投资者，尤其是中国内地投资者。在华人聚集地温哥华市西区（Vancouver West）与列治文市(Richmond)，中国内地买家几乎占据了整个市场。在过去5年里，加拿大房价每年都在增长，平均涨幅在10%左右。据去年同期加拿大房地产协会发表的报告，加拿大2010年第一季度房价创下历史新高，两层楼房(120平方米)全国均价为36.5万加元(约合人民币240万元)，其中温哥华为98.5万加元（约合人民币647万元），多伦多为56万加元（约合人民币368万元）。在温哥华，有40%至50％的中国内地购房者选择了预售项目，还有更高比例的购房者倾向于温哥华最具盛名街区高价位的独立屋。而多伦多是加拿大目前最大的公寓市场，有超过300个预售和不同阶段的建设项目，中国内地购房者对新公寓开盘特别热衷。预计未来10年内，加拿大房地产市场将继续繁荣，房价升值空间较大。
 
投资提示：需防范四大风险
目前，中国人在海外购房不光是单纯的投资行为，往往和家庭的长期规划相关，如子女教育、个人发展、全家移民和退休养老等等。任何投资行为都是有风险的，海外置业也是如此。尤其是中国的发展阶段和房地产环境较为独特，具有中国特色，不能想当然推己及人，要下功夫了解所在国家的经济发展、法律及商业环境、不动产价格周期，防范风险。要注意总体防范四大风险：包括政治风险、政策税收、市场风险、汇率风险。
1、 政治风险----- 国家之间的关系可能会影响你的海外置业，如中美关系一旦紧张，即使你在美国拥有房产，也不能保证你一定拿到签证；如某一国家出现反华、排华浪潮，你的不动产价值会受到很大影响。
2、 政策风险--- 各国的购房政策不断变化，因此，了解当地住宅市场的政策和供求关系很必要。另外不同国家的购房流程千差万别，有的地方还会对海外购房者做特殊要求，譬如澳大利亚规定，非本国居民不得购买二手房，新开楼盘中本国居民的购置比例须达50%，才准境外人士购房；在东南亚国家如泰国，不允许海外投资人拥有土地，即不能购买别墅，只能购买公寓楼，新加坡不允许境外投资者购买当地的祖屋和别墅。这些都需要在进入正式的购买程序，聘请当地经纪师、律师前，就了解和思考清楚。
3、 市场风险---跟本国买房一样，项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素，世界上没有只涨不跌的市场，涨跌情况难以判断。只看房产绝对价格是不够的。目前房价较低，经济发展快或复苏前景明确，房价上涨趋势明显的国家应作为首选。
 
4、 人民币汇率风险---人民币面临国际社会的升值压力，恐怕未来几年还有升值空间。海外投资必须考虑汇率风险。打个比方，3年前你投资美国，你花7.40人民币兑换1美元，3年以后，你将美元资产出售，回国投资，你按现在的外汇比率价，1美元只能兑换人民币6.40。
 
小心误区：买房不等于移民
受买房赠送户口的国内做法的影响，有人对境外买房存在一个误解，以为买房能获得当地公民身份。房产只是一项投资开发项目，一般并不与移民挂钩，不过，房产作为总资产的一部分，对于想拿永久居留签证的人是有帮助的。譬如，在加拿大，你如果通过技术移民取得身份，你可以买房，你也可以租房。在美国，房产管理与移民机制是相分离的。外籍人士可在美投资买房，但不能借此入籍。美国的投资移民，要求至少拿出50万美元进行特定项目投资，此项目由美国政府选择。各州情况有不同，以加州为例，申请投资移民的人士需要投资至少100万美元，并雇佣10名当地公民工作，才能达到基本条件。
(责任编辑：诸丽南)

本文来源于新加坡意腾国际旗下：新加坡公寓网

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