美国利率可能上升，这除了对新加坡银行业造成影响，也将冲击房地产市场，导致本地房地产价格可能下跌23%。 巴克莱资本（Barclays）昨天发表的一份报告指出，美国联邦储备局可能提早减缓第三次量化宽松（QE3）力度，美国联邦基金利率预计也会随之上扬，这除了对本地银行业的的资金流动性和贷款增长带来影响外，还会进一步导致潜在的资产质量恶化和房地产价格调整。根据巴克莱资本分析，本地房地产市场过去几年处于超低利率和房地产价格飙升局面，私宅价格自2009年来上涨60%，工业房地产价格指数也上涨了110%。 相比之下，零售和办公楼价值上涨幅度较低，同一时期分别上扬20%和41%。随着利率可能上升，它相信私宅和工业房地产是最容易受到利率大幅上扬波及的两个房地产领域。
 
    巴克莱资本预计，如果贷款利率在短期内上升200个基点，房地产价格可能会下跌23%。 供应激增,房价雪上加霜?此外，巴克莱资本也认为新加坡住宅供应量激增，将令房地产价格下跌情况雪上加霜。 巴克莱资本根据市区重建局和建屋发展局资料统计，接下来五年有超过9万个私宅单位会推出市场，加上政府每年推出2万5000至2万7000个公共住宅单位，使到住宅供应量总达每年3万至4万个单位。这明显高于过去历史数据显示每年平均1万2300个住宅单位的供应量。 巴克莱资本说：“虽然前几年市场供不应求，部分增加住宅供应可满足一些买家需求，不过如果利率显著上升，住宅空置率可能会上升，租金和住宅价格也会跟着下跌。” 不过，巴克莱资本也表示，本地房地产可通过更平缓的利率上升速度、增加家庭收入，以及提高每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio，简称MSR）等各种途径来减轻价格下跌幅度。
 
    它举例说，如果家庭收入增加10%，房地产价格将下跌15%，比原来预计的下跌幅度少了八个百分点。如果贷款利率上升幅度同时减少100个基点，房地产价格则只下跌4%。 它也指出，如果每月偿还贷款比率可将现在的30%提高至40%，那即使贷款利率忽然上升200个基点，房地产价格也会维持平稳。 新加坡政府自2009年9月至今已推出七轮房市降温措施。对此，巴克莱资本认为这些降温措施已经凑效，使到买家和卖家以更谨慎和长远的眼光来购买房地产，既减少投机活动和借贷更多的情况，同时也减少了房地产价格猛跌的可能性。 房地产贷款是银行主要收入来源之一，占银行未偿还贷款的50%。对于房地产价格可能下跌对本地银行的影响，巴克莱资本表示，根据金融管理局条例，本地房地产重估收益（revaluation gains）是被排除在银行账面价值之外，换言之，如果房地产价格下跌，本地银行的账面价值并不会受到影响。 巴克莱资本也指出，本地银行的商业房地产贷款与估值比率估计（loan-to-value ratio）少于50%，而抵押覆盖率则大于70%，至于住屋贷款与估值比率则为47.6%。它因此认为，房地产价格下跌或会令住屋贷款增长放缓，却不会导致本地银行面临重大亏损。 巴克莱资本也建议投资者避免投资于只有单一业务房地产发展商的股票，并继续看好如凯德集团这类具多元化盈利模式和股本回报率高的房地产发展商。
(责任编辑：诸丽南)

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