杨金丽：金管局收紧房贷条例的漏洞后，原本要通过孩子投资房地产的客户，现在须支付多一倍到两倍的现金。金融管理局上个月底宣布推出新的总偿债率框架，除了规定房地产贷款者所有债务的每月总偿债额不得超过收入的60％，还收紧一些贷款条例。新条例突然出台，使原本打算帮子女买房的父母受到不小的冲击。有关专家分析和解释了新条例的作用及影响。
 
   新房贷条例控制贷款,父母助子女买房须量力。前同事J透露，希望在接下来几年，可以陆续帮三个宝贝儿子置业。她的想法是：“新加坡的房子真的太贵了，等到他们毕业后工作几年，有一定的收入跟储蓄时，房价不知会涨到多高了。没有父母帮忙，现在的年轻人怎么买得起房子？”当然，J也抱着投资的心态，计划用大儿子的名义，买一套约120万元的私人公寓单位。J经历了新加坡48年的经济增长奇迹，坚信房地产价格虽有周期起伏，但长期必涨，是累积财富的不二法门。她说：“早点为儿子规划，他才不会输在起跑点上！”J的大儿子大学毕业两年，是大型会计师行的审计师，月薪4000元，仍未买车，也没有其他贷款。可是，买一套120万元的私人公寓单位，贷款80％，即96万元，贷款期30年，以3.5％的年利率计算还款，每月假定须还款4300元，儿子当然负担不起。J当时的如意算盘是让自己或丈夫当儿子贷款的担保人，两人各自的月薪大约是1万元，自己住的公寓虽然还有10年的房贷要供，不过负担并不重。以这样的条件，银行应该会批准儿子的贷款申请。
 
   可是，人算不如政府算。金融管理局在上个月底突然宣布推出新的总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）框架，除了规定房地产贷款者所有债务的每月总偿债额不得超过收入的60％，还收紧一些贷款条例，包括：
■为无法达到TDSR条件的贷款者做担保人，必须被同列为联合贷款人（co-borrower）。
■房贷的贷款人，必须同时也是抵押人（mortgagor），意味着他必须同时也是房子的业主。
■联合贷款的最长贷款期，必须根据所有贷款人的收入加权平均年龄来计算。
 
首期付款须拿出更多现金
新条例突然出台，J的如意算盘是不是再也打不响了？
专做私宅贷款的房贷中介，Housing Loan Advisors负责人杨金丽向本报透露，她之前确实曾为不少客户处理过类似的房贷申请。原本，J的儿子是第一次买房产，不但无须缴付额外买家印花税（Additional Buyer's Stamp Duty，简称ABSD），也能申请最高80％的贷款与价值比（Loan-to-valuation，简称LTV），而且可借长达30年。
 
杨金丽表示，在新条例下，如果J仍要帮儿子买房子，就得被列为联合贷款人，面对以下影响：
一、J须缴付7％的ABSD——因为她必须是房子的业主，也就是说，她是在购买第二间房产。7％的ABSD等于8万4000元；
二、J最多只能贷款50％——因为她申请的是第二份房贷。如果贷款者超过65岁，就只能贷款30％；
三、新房贷的贷款期肯定不能长达30年——以儿子27岁，月薪4000元，母亲52岁，月薪1万元计算，两人的收入加权平均年龄是45岁，如果要贷款50％，最多只能贷20年。在这样的情况下，J必须拿出60万元来付公寓首期，加上8万4000元的ABSD，需要的现金高达68万4000元。杨金丽透露，她跟几名潜在客户做过类似规划，基本上，这条路对大部分人来说已经行不通。
 
家长有两个选择
J有两个选择：
选择一：把现有的房贷一次缴清，然后以申请第一次房贷的条件，争取贷到80％。
 
不过，由于跟儿子的加权平均年龄是45岁，最多只能借20年，以3.5％的利率计算还款，每月的假定还款额达5600元，即使J跟儿子没有其他债务，仅房贷的总偿债率就达到40％，风险已经偏高。
 
选择二：帮儿子付较高额的首期现金。这样的话，儿子的贷款大大减少，符合还款能力的条件，就不需要联合贷款人。博纳产业（Propnex）首席执行长林永富表示，以J的儿子4000元的收入为例，假设没有其他任何债务，用TDSR的方式计算，每月偿债顶限是2400元。以3.5％的利率、贷款30年计算，他最多能贷款约52万元。这意味着，J必须为儿子支付68万元的首期，跟联合贷款方式所需的现金差不多。
 
新条例避免家人财务问题相互影响
林永富说，新的TDSR框架加上LTV条例的修正，已经把不是真正持有大笔现金的买家拒之门外。新房贷条例的其中一个用意，就是不要让家庭中任何一方的财务问题影响到另外一方。在旧条例下，J为儿子做担保人，即使以1.2％的最低市场利率计算，儿子仍负担不起96万元的房贷。无论J或是儿子出现经济问题，都会导致另一方陷入财务困境，以这样的方式进行投资并不明智。林永富表示，自己从事房地产买卖这么多年，可以理解像J这类客户的心态，毕竟在寸土寸金的新加坡，越早入门，通过房地产累积财富，长期而言，是回报率最高的投资方式之一。不过，政府也不断强调，近几年利率超低，推动房价迅速高涨，是一个非常时期。副总理兼财政部长尚达曼在上周三表示，政府希望看到房价走软，目前仍没有打算放宽之前出台的降温措施。因此，林永富建议，J如果真要帮助儿子入门，最好是鼓励他早点成家，购买负担得起的组屋，作为第一项房地产投资。这么一来，J是在自己能力所及的范围内尽力而为，对自己跟儿子都是好事。新的TDSR框架加上LTV条例的修正，已经把不是真正持有大笔现金的买家拒之门外。父母如果真要帮助子女入门，最好是鼓励他早点成家，购买负担得起的组屋，作为第一项房地产投资。这么一来，父母是在自己能力所及的范围内尽力而为，对自己跟子女都是好事。
(责任编辑：诸丽南)

本文来源于新加坡意腾国际旗下：新加坡公寓网

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