随着裕冰坊、Jem购物商场、黄廷方综合医院和西城等项目陆续动土完工，裕廊湖区变得越来越热闹，而位于裕廊商业区的办公楼市场的前景也备受看好。  
   裕廊有望成为政府行政区，楼市乾坤。裕廊东变拥挤了？无论是久居裕廊的“西部人”，还是久未涉足该地的“外来人”，看到裕廊东一带的转变，都不由自主地发出这个疑问。裕冰坊（JCube）和Jem购物商场已经开幕。目前在建造中的黄廷方综合医院和西城大厦（Westgate Tower）一旦落成，那一带预料将出现更繁忙的景象。私宅项目J Gateway曾以约1600元的平均尺价售罄，相信是创下郊区新私宅销售项目最高平均尺价的纪录，西部顿时成了投资者关注的亮点。裕廊是否会成为另一个中央商业区？其办公楼是否具有庞大的升值潜能？租金回报如何？本地可供投资办公楼房地产的地区还有哪些？根据市区重建局的资料，裕廊湖区（Jurong Lake District），特别是裕廊商业区（Jurong Gateway），将在未来10年成为市区以外最大的商业中心，届时办公楼、零售业、住宅、酒店、娱乐、餐饮等设施将汇集一处。
 
   国家发展部、农粮与兽医局（AVA）和建设局（BCA）已与今年第四季将完工的Jem办公楼签下30年租约，承租该建筑物所有的办公楼楼面。关于这个地点，受访的房地产分析师发表了两个看法：一、裕廊不大可能成为另一个中央商业区，但租金和资本价值（capital value）上升的空间不小；二、坏消息是目前可供零售业投资者投资的项目几乎等于零，是块看得见却吃不着的肥肉。受访者普遍认为，随着三个政府机构在裕廊商业区坐镇，那一带虽然不大可能成为类似莱佛士坊或滨海湾的中央商业区，却有望成为我国的行政区。一般认为，对于无需在中央商业区设立前端办公室的公司而言，裕廊商业区会是一个理想的地点。这里交通便利，近在咫尺的裕廊东地铁站和巴士转换站连接全岛。该区也有不少完善的设施，并靠近南洋理工大学、新加坡国立大学、裕廊国际商业园、纬壹（One North）和科学园等大专学府及研究中心。另外，还有来自金文泰、武吉巴督、裕廊东和裕廊西市镇的居民提供现成的劳动力。
 
   裕廊商业区可吸引两类企业。与此同时，裕廊商业区也对两类企业机构具有吸引力：一、那些寻求有成本效益办公楼地点的公司，包括需要在市区以外的地方进行后端业务，或需要达到业务持续经营目的的企业，以及应金融管理局要求在中央商业区以外开设二级办公设施的金融机构。二、那些被迫从工业空间搬离的公司。高力国际（Colliers）研究与咨询部主管谢岫君说：“随着裕廊商业区近来一系列的发展，投资者对于该区的兴趣日益浓厚，不过小型零售投资者（retail investor）目前很难从办公楼市场上分一杯羹，因为目前该地区现有和即将发展的办公楼项目，主要是一些大型的高楼大厦，由私人发展商、基金经理和／或政府机构如裕廊集团所拥有或用来收租。”不过，这个情况即将有所改变。高纬环球（Cushman & Wakefield）亚太区研究部董事经理西格丽德·西亚尔西塔（Sigrid Zialcita）说：“虽然目前裕廊区没有可供投资的分层地契商用空间，但随着最近招标截止的温泽道（Venture Avenue）准备出售，情况将会改变。由于裕廊缺乏这类的发展项目，它将为这些单位带来增长空间。”
 
据知，温泽道项目的发售价预计将介于每平方英尺1650元到1750元。这比该区目前每平方英尺1200元的价格高出不少。裕廊办公楼租金将保持平稳。至于在租金方面，分析师指出，裕廊区目前主要的办公楼空间来自裕廊峰（JTC Summit），租户以政府机构为主。今年该区最大的供应量，即Jem的办公楼也只提供35万9000平方英尺的空间，而且还被政府机构全部包下，因此裕廊一带的办公楼租金将保持平稳。目前，裕廊区的办公楼租金平均每月每平方英尺介于4.70元到5.30元，比市区外办公楼5.55元的平均租金略低。不过，随着西城大厦（Westgate Tower）将在明年完工，该区目前超过90％的高租用率预料将出现波动。西城大厦可提供32万平方英尺的办公楼空间，原本约50％将由凯德集团自用，但该集团最近宣布将不会搬迁至此。莱坊国际产业顾问行咨询与研究部高级经理陈姳潓说：“作为市区外最大的商业中心，裕廊商业区的办公楼市场潜力依旧保持乐观。该处将拥有50万平方米的办公楼空间，以及25万平方米的零售空间，潜在增长的空间相当大。不过，要注意的是这个地区需要至少10到15年的时间才能完全发展。以目前的市场情况来看，裕廊商业区还处于发展的中期。”然而，也有分析师对于裕廊短期的租金涨幅感到乐观。他们表示，若下半年的经济增长超过预估，该区的租金有望在今年年底上升1％到2％。值得一提的是，虽然西城大厦的办公楼租金还没有明码标价，但市场相信其租金应会在每月每平方英尺约8元，接近中央商业区甲级办公楼今年第二季每平方英尺8.42元的平均月租。
 
   兀兰将成办公楼市场新焦点。除了裕廊，市区外（suburban）如兀兰、巴耶利峇以及加冷地段，也具有相当潜力吸引投资者。分析师指出，继裕廊商业区后，兀兰区域中心将成为另一个市区外微型市场的发展焦点。兀兰作为一个区域中心，它的发展远远落后于裕廊东和淡滨尼区域中心。不过，政府已在上周宣布，汤申线兀兰南地铁站将在今年内动工，预计2019年完工。国家发展部长许文远曾经透露，新柔地铁系统的新加坡站和移民与关卡处都将设在兀兰区域中心。由此可见，政府已在积极促进该区的发展。与此同时，政府也将在今年12月通过正选名单，发售一幅位于兀兰5道和兀兰广场的商用地段，进一步为该区注入新的活力。据国家发展部早前宣布的消息显示，兀兰区域中心也是政府早前宣布的“北岸创新廊道”（North Coast Innovation Corridor）发展计划的一部分，该计划要在我国北部创造更多靠近住家的工作岗位，以免国人涌入市区工作的舟车劳顿。
 
   可成为连接新马两国商业中心。陈姳潓说：“兀兰区域中心将是另一个市区外办公楼市场的亮点。随着马来西亚依斯干达经济特区（Iskandar）和柔佛的发展，该中心可成为连接两国商务的商业中心。随着更多新加坡企业到依斯干达投资，兀兰区域中心所扮演的角色势必将更显著。不过，如同裕廊商业区，该区需要至少10到15年才会发展成熟。”至于巴耶利峇和加冷地段，前者一系列的发展如ONE KM、巴耶利峇广场，以及芽笼士乃的市政区，将会为该地注入新的活力。最近一些交易显示，例如樟宜路160号预计将发展成结合零售和办公楼的项目，并分层划分，预料将会引起不少投资者的兴趣。加冷位于市区边缘，靠近体育城等发展中的项目，将提供约320万平方英尺的办公楼项目。目前市区边缘和中央区（city fringe and outside central region）以外的办公楼现有净可出租面积（NLA）为1580万平方英尺（所有等级），而今年下半年将会有146万4000平方英尺的新供应量。西亚尔西塔表示，这代表市区外地段办公楼空间今年的供应量会大幅提高。虽然空置率会上升，但因各个项目已取得相当高的租户预先承诺租用其空间，大致上可保持受控制的范围。The Metropolis的租用率已达90％，而Jem则已100％出租。她说：“我们预计在今年底以前，随着经济好转，平均租金可略微上升不到1％，达至每月每平方英尺5.70元。另外，中央商业区优质办公楼空间的租金回弹，也有望带动市区外办公楼的租金。”
 
   随着市区外的“小市区”崛起，多数受访者认为这并不会威胁到中央商业区的地位，两地的租户性质不同是主要的原因，不过市区边缘办公楼料将面对更大挑战，因为两者之前租户的差异不大。中央商业区办公楼租户类型将改变然而也有分析师指出，随着一些现在位于中央商业区的租户迁移到租金较低的地点，中央商业区租户的类型将会改变，主要特色将是以高增值服务行业如财富管理机构为主。至于那些选择留在中央商业区的现有租户，也可能将非核心团队迁移至市区外的办公楼。随着区域中心越来越成熟，越来越多政府机构选择迁出中央和市区（central and city fringe）边缘，这将缓解随着经济扩张而出现空间短缺的问题。西亚尔西塔说：“总的来说，办公楼的租户将有更多选择。随着更多地区出现投资级别的办公楼资产，这对信托和集体出售者都是好消息。”受访者普遍认为，中央商业区办公楼的市场已经见底，并将在今年下半年出现回弹。第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部董事张敏璋指出，随着越来越多近期完工的办公楼很快就找到租户，业主已越来越没有压力，无需用低租金吸引租户。
 
   他说：“随着珊顿道6号收回16万3000平方英尺的办公楼空间并改为服务公寓，业主对于该区的租金可以保持在现有水平，甚至有所提高，更具有信心。因此，今年下半年中央市区甲级办公楼的租金将比上半年上升2％到3％，而空置率大概会在4.5％左右。至于资本价值则将保持在每平方英尺2200元到2600元的范围内。”戴德梁行（DTZ）新加坡研究部主管李丽琴则表示，目前分层地契办公楼的交易量还保持在健康水平，不过在投资者需要时间消化总偿债比率（Total Debt Serving Ratio ，简称TDSR）的新条例，以及他们可购买房地产总额减少的情况下，分层地契办公楼的需求可能会转弱。她说：“不过，在没有其他经济问题的冲击下，我们预计资本价值还是会增加。” (责任编辑：诸丽南)

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