随着美国经济缓慢或正常复苏，美息和港息将由低位累积上升至少3%至5%，美元和港元汇率亦将累积上升至少30%至50%。届时以外币计的香港楼价亦将再升30%至50%，进一步暴露香港楼价的偏高程度。因此，即使香港楼价不进一步上升，上述两个因素，也足以戳破香港的楼市泡沫。香港楼市很可能在2至7年内出现泡沫爆破，进而透过传染性效应影响新加坡、本地区甚至中国的资产价格出现大调整，甚而可能引发新一轮的亚洲金融风暴。为把未来伤害减至最轻，新加坡政府宜未雨绸缪。
 
   虽然香港楼市泡沫最终爆破概率极大，但未来一至两年尚末具备暴挫条件，原因是美国经济仍在缓慢或正常复苏，美息及美元尚需一段时间，才能累积至具足够杀伤力的升幅。相反，港股和美股很可能随美国经济复甦，在未来一至三年由现今略为偏低水平，辗转上涨至偏高甚至严重偏高水平。随着股市上涨及美国经济持续复苏，香港楼价亦将由现今严重偏高水平，进一步上涨至更严重偏高水平，以至最终香港的楼价、股价和汇率均严重偏高。但当美息及美元累积至一定升幅，将诱发香港楼股暴挫，及须以重大代价维系香港的固定汇率，三箭齐发，加上暴挫将以水银泄地，一发不可收拾的形式展现，其杀伤力极可能大于1997年的亚洲金融风暴，进而连累新加坡及本地区经济。香港楼价自2009年低位至今，已上升120%以上，根据香港金管局各项楼市负担指数（如楼价和收入比为14.7倍，若利率上升至3%，供款与收入比将由现今的65%上升至84%。）香港楼价已处严重偏高水平，更令人忧虑的是，香港办公室、零售物业和工业楼价的升幅更大：2009年低位至今的累积升幅，分别为163%、195%和225%。当这些物业价格、德士牌价、车位价和楼价一起暴挫，其杀伤力将极大。  
   政府须未雨绸缪,由于新加坡政府较早意识到美国量化宽松能造成其楼市泡沫的风险，自2009年至今推出了八轮压抑楼市措施。加上其令香港和中国羡慕的组屋制度及其他因素，以及其楼价自2009年至今的累积升幅远低于香港（私宅约升60%，转售组屋约升47%），若再扣除地铁网络改善及人口增长的长期影响，其楼市泡沫应远低于香港，亦不足以在现价位出现自我泡沫爆破。然而，即使新加坡楼价处于合理水平，一旦2至7年内香港，或任何一个亚洲经济体（印度各大城市的楼价升幅比香港不遑多让），出现楼市泡沫爆破，将透过传染性效应，将新加坡楼价压至偏低水平。更何况新加坡现今楼价存在一定泡沫，并难保楼价在这两年会进一步上涨，在升得越高，跌得越重的现实下，数年后的香港楼市泡沫爆裂，将足以导致新加坡楼市大幅下挫至严重偏低水平。
 
   因此，政府宜未雨绸缪，以便将未来灾害减至最轻。第一个选择是持续推出压抑楼市措施，确保楼市价不再上升，第二个选择是推出更强压抑楼市措施，在事前挤掉部份泡沫。然而，即使是第一个选择，也不容易达到，原因是发展商有很强的定价能力及托价能力，以及新楼价格对二手楼价的强大指标性效应，以至即使政府推出强度如早前第五轮和第七轮的压抑楼价措施，发展商仍可以其定价及托价能力守住一手楼价，并透过上述指标性效应守住二手楼价，以至出现成交大幅下挫，楼价仍轻微巩固的现象。然而，当巩固期的购买力（pent-up demand）持续累积至一定水平，发展商又可借外围经济环境改善、通胀上升或压抑措施心理效应随时间递减，以其定价能力及巩固期累积的购买力，把楼价急速推上，以至楼价最终仍以“急涨－轻微巩固－再急涨”的形式迈向更大泡沫。随着未来数年美国经济持续复苏、环球股市辗转上涨、工资物价随通胀上调、甚至通胀率随环球经济上涨，政府宜预早规划更多压抑楼市措施，以防楼市泡沫进一步扩大。
 
  至于挤泡沫的选择，则须考虑如下的政策建议，方可成事，原因是现今所採用的压抑措施，并非如想象般强。比如说，现今採用的额外买家印花税（ABSD）、房贷比顶限（LTVcap）、贷款期顶限（mortgage period cap）、债务还款与收入比顶限（TDSR），只是针对为数较少的新买家，不影响比新买家多二三十倍的现有业主（existing owners）——已买房就不用交ABSD，已做按揭就不受新的TDSR、LTV、mortgage period cap影响。以至即使是15%（甚至20%的ABSD），也只影响新买家，不会催使为数庞大的现有业主抛售其物业。若现有业主不抛售物业，发展商要应付的将只是新买家客源暂时减少，以其定价能力及托价能力，要将楼价进一步推升，或须外围环境或其他因素配合；但要将楼价托在压抑措施前的水平，利用短期折扣吸引一些新买家买房，并静待更有利时机推升楼价，则是轻而易举。除非加息或香港泡沫爆裂，才足以诱发楼价暴挫。因此，即使加码现今采用的压抑楼价措施，也不足以挤出部份楼市泡沫。然而，当新加坡按揭息率在数年后随美息持续上升至一定水平，又或者香港楼市在2至7年内出现泡沫爆裂，上述为数庞大的现有业主，将至少有一部份开始卖楼，造成楼价开始疲软及较弱的心理预期，从而引发更多现有业主卖楼。这又引发楼价进一步下滑和“楼价续跌的心理预期”，以至出现部份发展商开始削价卖楼、新买家开始绝迹。原本没想过卖楼者，也开始抛售物业的“向下羊群效应”。这之后又产生多个“恶性循环”（如楼市下挫、股市下挫、经济衰退、企业倒闭、裁员和金融风暴互为因果），和一系列的“向下市场行为改变”，如恐慌性抛售资产（包括楼、股、商铺、办公室和厂房）、个人、企业和金融机构去槓杆化（financial deleveraging）和金融媒介作用中断（financial disintermediation），如银行被迫大幅削减贷款，造成大量投资计划被搁置及影响企业正常运作。
 
为避免上述危机，政府宜考虑在这一两年空窗期，采用更强，并足以挤掉部份楼市泡沫的压抑措施。为此，笔者即将在《新加坡经济评论》刊出的文章《香港及新加坡的楼市泡沫风险》，详细讨论了如何用按揭挤掉部份泡沫——由于此政策效力太强，所以要“先讨论应否推行”和“先讨论较低税率”。前者可将整个政策的效力切为两截（心理预期时的一截和实行时的余下一截），后者又在此基础上再将其切成数小截，从而确保能在挤掉部份泡沫之余，又不至提前造成楼市泡沫爆裂。另外，在现有组屋制度的基础上，政府可考虑“官方定价版”的执行共管公寓（EC）和私人组屋（DBSS），原因是现有的EC和DBSS，是由私营发展商投地后，由私营发展商决定卖多少钱，以至相关发展商可利用此定价权,协助推升楼价，即使在平时，也可用此定价权，以较贵的价钱卖给购房者。在“私营定价版”的EC和DBSS之外，建屋局可考虑推出由其定价，但质量较组屋为佳的EC和DBSS，并利用其定价权，透过公私间的竞争牵制“私营定价版”EC和DBSS的价格，既可预防泡沫，又可让国民以较低价钱享受EC和DBSS。为避免危机，政府宜考虑在这一两年空窗期，采用更强，并足以挤掉部份楼市泡沫的压抑措施。
(责任编辑：诸丽南)

本文来源于新加坡意腾国际旗下：新加坡公寓网

本公司致力于新加坡教育、新加坡房产、新加坡投资移民、新加坡学生公寓、新加坡酒店、新加坡签证等推广及开拓。详细咨询请拨打中国客服咨询热线：400-7160816。新加坡详细咨询请拨打（+65）67379958

本网站还与国际知名酒店网agoda合作：酒店预订请点击https://www.agoda.com.cn/asia/singapore/singapore.html?cid=1445908

旗下网站：新加坡留学网www.eistudy.com 新加坡公寓网https://old.65house.com 新加坡移民网https://www.65pr.com 新加坡房产网https://house.heysg.com