经济学有一种理论，称为边际效用递减法则（The law of diminishing marginal utility），指当消费某种物品的总数量越来越多时，消费所获得的效用，通常会呈现越来越少的现象。在经济学中，效用是指商品满足人欲望的能力，或者指消费者在消费商品时所感受到的满足程度。这个法则普遍用在分析人口增长、粮食危机、货币供应、实施社会管理政策等，甚至谈恋爱找对象方面。
 
    大量赶建预购组屋之后？在不同地方教经济学原理的人，会以不同地方的消费品，来解释这个现象。在新加坡，最通俗的比喻是吃炒粿条，当你极度饥饿的时候吃下第一盘炒粿条，觉得很有滋味，再吃多一盘感觉还是蛮畅快的，但如果继续吃下去，你对下一盘炒粿条的渴望值会不断减少，当你吃到完全不想吃的时候即是边际；再吃下去会开始感到吃不消，继续吃下去会感到越来越不适，这时候负数边际效用出现了，你可能会冲到厕所大吐特吐。如果你是在中国，这个消费品可以换成饺子，一斤一斤地吃，到最后同样会出现负数边际效用。
 
  以购买房屋来说，在供应有限的情况下，房价会一直往上走，人们总会以为现在不买，将来更贵就更买不起了，这正是一些国人对房地产市场的心里感受。政府对解决房地产价格居高不下的选择之一，就是继续加大供应量，使房价能回头，配合包括限制房贷等其他方面的强力调控，务必要使泡沫开始逐步消退。对于私人住宅市场的做法也是这样，市区重建局和建屋局不断推出土地招标，希望加大供应量来冷却私宅市场热度。像新加坡这样的小国，让市场机制自由地发挥作用，放任房价非理性上涨，让市场最终自己刺破房地产泡沫，这种做法我们是玩不起的，因为到最后大家可能把所有手指指向政府，然后由银行和金融机构来收拾残局。
 
   过去几年组屋转售价格不断上涨，我们认识了一个词——现金溢价（Cash-Over-Valuation，简称COV），而新组屋价格也跟着转售组屋价格上涨。作为我国公共住房的供应部门——建屋局，后来让新组屋价格和转售组屋价格脱钩，接着就是不断兴建新组屋，希望出现像边际效用递减法则那样的效果，让市场自己消化不了，希望随着供应量的增加，人们对购房的欲望会随之减少。在截至今年3月31日的上个财政年中，建屋局总共花费15亿元来加大组屋的供应量，正在兴建的新组屋达7万2737个单位，比前个财政年的5万8731个增加23.8%，为了加速兴建组屋的计划，建屋局掏出52亿元购买土地，比前个财政年多了超过四分之一。因为加速兴建组屋计划和提供大量津贴帮助国人拥屋，在扣除政府拨款和税务之前，建屋局上财政年整体赤字达到7亿9700万元，比前财政年多了3亿5000万元。
 
   建屋局利用边际效用递减法则的原理，假设在其他条件不变的情况下，希望让市场到处都有足够的新组屋供应，甚至不惜市场出现供过于求的情况，这样可以促使购买需求欲望逐渐递减，但公共住房的边际效用逐渐递减到某个阶段时，建屋局可能面对新组屋库存过多的现象。市场已有人这样认为，建屋局破了例，开放让单身者申购两房式预购组屋，就是要清掉滞销的两房式新组屋，因为两房式新组屋面积实在太小了，根本不适合有小孩的家庭申请居住。在过去，年满35岁的单身者，只能在转售市场购买三房式组屋。公共住房整体赤字扩大的主因，是在兴建中的组屋数量太多了，自2011年那场大选以来，建屋局出售的新组屋大增，每年新组屋的供应量介于2万5000个至2万7000个，创下2002年预购组屋制度实行以来的最高纪录，目前还有更多正在兴建中。本着为国人兴建负担得起住房的方针，建屋局承担了建筑材料和劳工成本上升，以及随时吞下偶发施工费用。为了资助庞大的组屋兴建工程，建屋局获得政府10亿4200万元的拨款，去年还发售总值60亿元的债券应付赤字。
 
   由于新组屋的价格已经与市场脱钩，售价不会上升还可能降下来，未来还有很多新组屋等待出售，加上向买家提供可观的购屋津贴更多，建屋局的财政赤字会继续扩大，到什么时候，公共住房市场会因大量新组屋供应而撑不下去？再跌回到供应足够满足需求的正常水平？解决公共住房市场的问题，不仅是大量兴建那么简单，建得越多建屋局的负担更重。人们拥房梦也受到包括收入、利率等其他因素的限制，过多的供应量会造成价格的下跌，什么时候组屋的供应会与市场的需求一致？到时对组屋的价格又会有什么冲击？
 
   我们假设未来两年供应量逐渐趋于饱和，最后出现严重供给过剩情况，对于组屋市场，我们可以留意未预订单位（unbooked units）的数量；私人住宅市场则可留意空置率（vacancy rate）。按照国际通行衡量指标，房屋空置率在5%至10%之间属于合理区，10%至20%进入危险区，超过20%就有严重积压情况，一旦空置率达到这种地步，表明房地产市场不健康，会发生泡沫破灭，引发经济和社会危机。如果这种情况在我国发生，到时财政部势必要拿掉目前所实施的一些调控措施。另外一个值得注意的是利率的转变，根据瑞士信贷（Credit Suisse）上星期公布的房地产市场调研结果，每月房贷还款额如果增加三成，近一半受访者说会感受财务压力，增加超过三成至五成之间，另33%表示将有财务压力，其余的表示如果增加超过五成则将面临困难。房贷利率调升势必造成市场反转，进而冲击购房者，冲击大小在于利率上升的幅度，一般来说，房贷利率若上升至3%，属于警戒区；若上升至5%，市场就存在崩盘的风险。从最近的量价数据来看，新加坡组屋和私宅市场潜在需求仍强劲，处在量不缩、价仍涨的格局，一旦升息的动向明朗化后，市场形势会转变，利率调高，购房者的负担将大为吃重，尤其近年房价高涨，购房者的房贷额已大增，如果市场再出现严重供过于求的情况，很可能出现量增价跌的现象，因为大家都要设法退出房地产市场。所以，新加坡房地产市场恐怕会越吃越饱，负数边际效用一出现，市场就反转了。
(责任编辑：诸丽南)

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