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新加坡公寓网 降温措施不影响公寓?

时间:2013-10-25 09:26编辑:诸丽南 点击: 来源:互网网
    2013年房地产特辑过去几年来,随着住宅房地产市场出台更多的降温措施,更多投资者已把注意力转向商业和工业房地产领域,店铺、办公楼和工业单位的分层地契出售都显著上扬。最近,在汤申景花园共管公寓集体出售官司中,集体出售委员会和/或销售经纪,被法院裁定为没有回避利益冲突,并欠缺透明度,严重违反职责。2013年首9个月,九幅私宅地段以6亿5018万元的总价值成功集体出售,这些发展商看中的都是一些金额不太大的中小型地段。算起来,这相等于每幅地段的平均成交价是7200万元。相较之下,同一期间,政府售出的地皮每幅平均成交价却高达3亿3900万元。
 
    虽然市场对私宅集体出售地段的兴趣依然存在,但和取得12亿4900万元成交金额的2012年相比,势头已有所放缓。虽然私宅的集体出售活动减缓了,但是工商业集体出售地段的需求却有所上升,同期共有四幅地段成功售出,总成交额2亿2960万元,相等于私宅地段集体出售总成交额的超过三分之一。
新加坡公寓网  降温措施不影响公寓?
 
    非住宅类,集体出售市场抬头。近几年来,地点不错的非住宅地段集体出售活动有所增加。在今年首9个月成交的四幅非住宅地段中,振瑞路(Chin Swee Road)的San Centre以1亿1300万元成交。这座位于中央商业区边缘的商业地产,是今年来成交金额最高的一幅地段。居次是位于密驼路(Middle Road)的光明阁(Bright Chambers),它位于中央商业区和武吉士地铁站之间,以4500万元成交。位于巴耶利峇路上段(Upper Paya Lebar Road)的Henly Industrial Building,以3700万元集体出售。至于坐落在Playfair Road的Pak Chong Building成交额为3460万元,它属于永久地契“商业一”用途工业地段。今年首9个月就有四幅非住宅地段成功集体出售,反映出这个市场更加活跃,因为2012年和2011年分别只有两幅和一幅非住宅地段成功以集体的方式售出。
 
   降温措施导致投资者转向。过去几年来,随着住宅房地产市场出台更多的降温措施,更多投资者已把注意力转向商业和工业房地产领域,店铺、办公楼和工业单位的分层地契出售都显著上扬。虽然现在购买工业单位,如果要在三年内转售也需要支付卖家印花税,而最近推出的总偿债比率将覆盖范围扩大至所有房地产类别,但是市场上对于地段优越的商业和工业分层地契单位,需求仍然强劲。因此,优秀的商业和工业集体出售地段,还是继续吸引到积极的市场反应。相较于私宅公寓,近几年来的有地住宅供应仍然紧缺。这致使有地住宅的价格在过去四年内飙升87%,远超过同期非有地住宅的55%涨幅。因此,有地住宅成了卖家的市场,一旦有价格吸引人的地段出售,发展商都必须与他人竞投。今年以来,共有四幅有地住宅地段集体出售成交。这包括成交额达8418万元,即每平方英尺1198元的吉士美苑(Kismis Lodge);以4100万元即每平方英尺1391元成交的彰思礼花园(Chancery Garden);以1450万元即每平方英尺889元成交的Hua Court;以及以1340万元即每平方英尺1010元成交民登苑阁(Minton Court)。近年来,政府售地计划为市场供应量了大批占地面积大的地段,大多数参与投标的发展商,所付出的交易金额超过1亿5000万元。因此,私宅集体出售仍然能够为市场补白,为发展商提供交易金额稍低的地段。
 
    金额低地段较易成交,从最近的集体出售数据显示,交易额较低的地段(低于1亿元)成功售出的几率较高。跟2007年情况不同的是,当时72%的集体出售地段来自核心中央区(Core Central Region,简称CCR),但今年却有四分之三的集体出售地段来自其他中央区(Rest Central Region,简称RCR)和中央区以外(Outside Central Region,简称OCR)虽然近期发展商销售有所放缓,许多非政府售出的地段,因为拥有永久地契和优越的地点,销售率依然保持强劲。因此,随着永久地契公寓单位的供应变得有限,永久地契地段的集体出售需求依然会持续。最近,在Harbour View Garden和汤申景花园共管公寓(Thomson View Condominium)集体出售官司中,集体出售委员会(Collective Sale Committee)和/或销售经纪,向原本不同意的业主支付额外金钱收益,来争取他们支持集体出售,被法院裁定为没有回避利益冲突,并欠缺透明度, 严重违反职责。法官认为,这些额外收益扭曲了大多数业主已同意的销售收益分配法,因此行销手法缺乏诚信。
 
    法庭的判定提醒了集体出售委员会和他们所委任的专业人士,不要让自己处在和所有业主利益冲突的位置,并要确保整个销售过程拥有诚信。任何有助于更好定义或提升集体出售透明程度、责任性和行为的举措,都对未来集体出售和市场,是具备积极意义的。
(责任编辑:诸丽南)

本文来源于新加坡意腾国际旗下:新加坡公寓网

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