投资海外房地产,应注意什么？房地产投资是一项风险相当高的投资，购买海外房地产，比在本地置业的风险，高两倍甚至三倍，需要注意的问题更多……  
    2013年房地产常常会被投资者、朋友，甚至是并不熟悉的泛泛之交，询问我对海外房地产投资的看法。我的第一个建议，往往都是提醒他们，房地产投资已经是一项风险相当高的投资——即使你是买来自住的，特别是当你所购买的房子，超出自己能力范围，而且还要大量借贷来应付每个月的供款。你不但可能失去之前已经投入到这个房地产的所有资金，万一倒霉的话，还可能让你的整个财务状况陷入窘境。
 
   购买一个海外房地产，比在本地置业的风险，要高两倍甚至三倍，因为你需要注意的问题更多。不过，我必须承认，如果幸运的话，海外房地产投资可以为你带来相当可观的利润。我们不应忘记，高收益往往是伴随高风险的。世界上并没有一项投资，是高收益而低风险的。许多投资者或许会忘记这点，或者低估风险。他们认为，他们可以管理自己的风险，因为房地产投资跟持守能力有关，这是一项长线投资的游戏。他们相信，只要有能力持守，就一定能够赚钱——持有期越长，赚的钱就越多。在新加坡这个稳定而持续增长的国家来说，这个看法可能是正确的。不过，其他地方的房地产投资，未必遵循同样的游戏规则。
 
   有余钱才考虑,在海外，你所购买的“楼花”（即还没有完工，只根据发展蓝图来购买的房子），最终可能不会完工。当地保障外国房地产买家的条例，也可能不如新加坡严谨。过去曾发生过好几个“烂尾楼”案例，一些新加坡人在邻国购买房地产，不料房子盖到一半发展商倒了，买家还背负一大笔的房贷需要继续偿还。因此，投资海外房地产的第一条准则是，如果你无法承担失去所有投资金额的风险，就不要涉足。投资海外房地产，应该是你在拥有余钱的情况下，才应该考虑的一项投资选择。即使你拥有相当充沛的现金，也必须清楚知道自己投资海外房地产的原因。一些投资者可能会拿新加坡的房价，与邻国的比较，看到邻国的房地产价格比新加坡的低一半，甚至三分一或四分一，就决定在海外置业。
 
   为了避免做出错误的决定，投资者必须问自己，到底是便宜才购买，还是有其他更好的原因？如果目的是投资，就应该跟其他海外房地产的收益率比较。永远都应该货比三家，想想自己还有什么其他选择？这将使你更客观地看待自己的投资，避免羊群心理，盲目地跟着其他人购买当季最火的房地产。如果目的是购买一个度假屋，那么就要精准地计算一下，自己到底会花多少时间在这间房子，因为它毕竟距离新加坡有一段路程，自己真的愿意常常到这里度假，还是宁可参观其他的旅游景点？通常，在海外置业的最好理由，是工作或求学。住在酒店或租房子的费用，一般较高。即使你并不是太频密地住在该海外房地产，每个月的供款算起来，其实没有比住酒店便宜，这笔投资也不能说不划算，因为住自己的房子毕竟还是比较方便。
 
   在发达市场买房,最后，在海外置业，你永远是客人。即使当地有条例有保护外国买家，当地政府也可以随时改变条例——不管这些改变是否公平。毕竟，是当地公民，而不是外国人有权力决定自己国家的法律。你的房地产投资，也跟该国的治理情况密切相关。无论是该国的政治稳定性、经济增长、货币起伏，以及通货膨胀率，都会影响你的投资。即使房子增值了，但如果当地货比贬值，你将房子套现后的所得，还是可能低于原来的投资金额。海外房地产投资的风险相当大，不过，一些经验老到的海外房地产投资者，都有一些简单的原则来减低自己的风险。他们一般只在发达市场买房，而且只买位于黄金地区和属于永久地契的房子。在发达市场，已经有许多投资者在你之前来到。无论遭遇到什么样的问题，大多数时候都不会是第一人，拥有许多前车之鉴可以参考。但是，在新兴市场的情况就不同了，每一个问题都可能需要你自己去探索。由于发达市场中的海外投资者人数可能较大，当地政府也比较顾忌，不会在评估某项新政策可能带来的经济影响前，草率地作出任何重大的改变。在发达市场，房地产讯息一般也比较多、及时和准确，也有更多独立机构愿意分享自己对有关楼市的分析和看法。  
   以伦敦和纽约等大城市来说，你可以比较轻易地得到相关的讯息，从而评估这些讯息可能带来的影响。相比较之下，一些新兴市场，例如马六甲，虽然距离新加坡更靠近，但相关的房地产讯息或许反而不如纽约或伦敦多。这是因为当地的新闻往往只出现在当地的报章，新加坡媒体或者各大国际媒体未必会刊载。此外，在发达市场中，供应和需求情况一般也比较稳定，房价和租金的波动幅度没有那么剧烈。在新兴市场，情况就未必是这样了，租金和房价的起落幅度可以有天壤之别。
 
   购买黄金地区房子,只购买黄金地区的房子，其实就是遵循房地产的一个黄金准则——地点、地点和地点。位于黄金地段的房子，即使在房市处于低迷时期，还是会有一定的支持者，如果房市进入高潮期更是容易受到人们的热烈追捧。至于购买属于永久地契的房子，意味着你不需要在需要退场的时候，担心找不到买家。不过，值得注意的是，在每一个国家，永久地契的定义不同，容易引起误解。同样的，有限地契的概念在不同国家也有一些差异，因此我建议你必须在这方面做一些功课，好好了解一下。总而言之，要遵循海外房地产投资老手，用来降低风险的这三个投资原则并不容易。因为这意味着，你所能够投资的房地产，价格肯定不会便宜。
(责任编辑：诸丽南)

本文来源于新加坡意腾国际旗下：新加坡公寓网

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