为传达转售组屋以新加坡人为优先的信息，如今新的永久居民必须等上三年才能购买转售组屋。过于旺盛的房地产市场，迫使有关当局在1月和7月两次出手干预。新条例是希望灌输更谨慎的理财观念，但对房地产市场造成了多方面影响。不过，在强劲经济基础下，新加坡预计会继续成为世界各地的房地产投资者眼中的一个“金矿”。过去几年，新加坡房地产市场依旧势头旺盛，迫使有关当局在今年1月和7月两次出手干预。新条例是希望灌输更谨慎的理财观念，但对房地产市场造成了多方面的影响。本地房地产市场会不会出现另一道风景线？我将在这篇文章中，针对新措施提出见解。  
   最新总偿债率政策，多方面影响房地产市场。转售组屋更能负担，为传达转售组屋以新加坡人为优先的信息，如今新的永久居民必须等上三年才能购买转售组屋。与此同时，从今年1月起，向银行和建屋局贷款的每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio，简称MSR）分别被限制在30%和35%。MSR在打击买家借贷能力的同时，其实也影响他们所能支付的现金溢价。博纳的数据显示，2013年第三季的整体现金溢价从今年初的3万2000元跌至1万8000元的低点。一部分屋主因此宁愿将房子出租而不愿脱售。
 
   转售组屋成交量由去年上半年的1万2903宗，跌至今年上半年的9570宗，相信已跌到低谷。今年1月每月偿还贷款比率的调整，令买家静观其变了一段时间，但第二季成交量已见回弹。整体而言，全年转售组屋的成交量相信会少于两2万宗，创下过去10年以来的新低。随着买家必须符合新的每月偿还贷款比率和总偿债率，现金溢价应该会继续走软。
 
   私宅项目定价必须对市场敏感，部分有能力的买家选择转投私宅市场。最近，新加坡的私宅价格连续第六个季度上扬，不过，只有郊区的私宅价格继续逆流而上。总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）框架迫使发展商拉紧神经，为新推出的项目定价时，必须格外斟酌。接下来几个月的私宅市场价格预计将趋向保守。行内人士应该也会更密切留意接下来的地段竞标情况，将之当成未来房价走势的一个风向球。
 
   有地房产处之泰然，新加坡寸土如金，加上政府发放给有地住宅的土地向来不多，购置有地房产就犹如投资金矿。在新加坡，外国人一般上不允许购买有地房产，因此这一类房产地的价格和需求波动不大，也不难捉摸。投资有地房产要有“媳妇熬成婆”的耐心和实力，便有望获得可观回报。基于对外国人拥有权的限制，主要买家多是新加坡，因此即便出现经济危机，价格还是会相对保持平稳，因为超过八成的有地住宅业主是自住的，不论时局好坏，他们都会守住家园。公寓则是另一番景象。公寓不禁止外国人拥有，因此除了新加坡人外，永久居民、外来专才和外国投资者也能拥有。时局好时，后者会将需求和价格推高；时局坏时，这批买家会撤资退场。例如2009年雷曼兄弟危机发生时，中央核心区的高档奢华公寓价格就剧降四成，但有地房产的价格却依旧维持稳定。总的来说，总偿债率虽然会影响有地房产潜在买家的负担能力，但对其价格波动预料不大。
 
   降温政策势在必行，尽管政府推出几轮的降温措施，我还是对新加坡的房地产市场充满信心。政府所推出的种种政策，目的在于缓和私宅方面的投资需求，进而创造一个更稳定、理智和可持续的房地产市场。基于目前市场充斥大量流动资金，外国买家对新加坡的房地产投资兴趣浓厚，以及新加坡的土地供应有限，政府有必要在这个时候对外国买家征收的额外买家印花税（ABSD），这个政策预计会在日后适当调整。政府的最终目标应该是将住宅价格和经济基本面挂钩，从而达到一个可持续的速度。虽然当前的经济环境（例如股市和利率走势）不明朗，本地和外国投资者对私宅的需求依然强劲。然而，过度的投资需求会令房地产循环的起伏更大，进而提高新加坡经济和银行体系的风险。降温措施的目的，在于减缓房价的上升速度，而不是猛踩刹车。其他亚洲经济体如中国和香港，也同样出手干预房市，防止西方资金的大量涌入，拉低利率、推高通胀。  
   新加坡房市仍然积存强劲的需求，这种需求不会一夜间说断就断，未来几年应该还会持续下去。
 
市场转由买家主宰，降温措施之前，房地产市场是卖家天下，如今却是另番景象。中央核心区如圣淘沙和乌节一带，二手房地产项目已削价10％至15％来吸引买家。此外，新加坡的劳动市场吃紧和充沛的现金流通，将继续扶持对房市的需求。新项目价格预料会持稳，尤其是靠近交通枢纽和重要设施的地点。财务实力雄厚的发展商应该也不会大幅度削价，他们顶多只会稍后提供一些“甜头”来协助清除单位。低利率环境和银行积极抢客的态度，预料会抵消政府降温措施所带来的负面影响，扶持新加坡房地产市场充满韧力、不会轻易低头。除了低利率环境，我相信区域走势也会继续扶持房价，在2013年进入巩固阶段。这将导致新加坡的房地产需求持续走强，继续受到邻国投资者，包括中国、印度、印度尼西亚和马来西亚人的青睐。全球投资者眼中的金矿，我们在最近几年看到的楼市措施，都是因为房价飙涨带来的后遗症，这也导致人们重新审视负担能力，以及资产泡沫化等问题。不过，政府却发出了强而有力的讯息——他们要的是一个稳定、可持续增长的楼市。虽然整个区域的价格上涨，背后都有真实、强而有力的经济增长作为基础，不过政府仍然担心，低于历史水平的利率环境，以及投机活动，可能已经将房价推高至不可持续的水平。这个观念或许有一定道理存在，不过现实的情况是，新加坡的人口预期将在20年内增加至600万人，房地产的长期需求和价格仍会持续看涨。在强劲的经济基础下，新加坡预计会继续成为世界各地的房地产投资者眼中的一个“金矿”。 (责任编辑：诸丽南)

本文来源于新加坡意腾国际旗下：新加坡公寓网

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