位于盛港西的Lush Acres是本地首个建造“农业方块”的执行共管公寓，让居民们可以在这个能调控温度的室内空间自己种植蔬果，既享受新鲜的食材，也体验田园的乐趣。今年8月，多达1468个新私宅单位成交，其中近半是执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）单位。这是该数据自2007年6月公开以来，EC单位占新私宅销售最高比例的一次。年初迄今，虽然市场只推出了1963个EC单位，却售出了2495个EC单位。两个在8月份推出的EC项目——Lush Acres和Ecopolitan，所售出的单位比率分别达82%和65%。EC看来相当受买家欢迎，但这并非一直以来的现象，EC的需求是在2012年才开始明显上升。EC这类政府住宅和私人住宅的混合体住宅项目，是在1996年私宅价格攀升至高峰期时，首次推出的，为的是应付“夹心层”的房屋需求。这类买家无法负担私宅，又因为家庭收入超过1万元的顶线，不能购买组屋。  
    现今市场赢家,EC和普通公寓一样，由私人发展商设计及建造，但有些限制。例如，买家必须组成核心家庭，成员包括至少两名新加坡公民，或是一名新加坡公民和一名永久居民，而家庭收入顶限为1万2000元。EC屋主也必须在住满五年后，才能在公开市场上将房子卖给新加坡人，并在十年后即项目完全私有化后，才能卖给外国人。首次购屋者可享有高达3万元的房屋津贴。当EC在2010年重新推出市场时，获得较弱的市场反应，主要因为面对私人组屋（DBSS）的竞争。DBSS组屋由私人发展商设计、建造和销售，它们的设计较美观、地点较优越，价格也比EC便宜。因此，许多“夹心层”买家选择购买DBSS组屋。不过，当DBSS计划被冻结后，加上大众私宅价格迅速攀升，“夹心层”只好将目光转向EC市场，使得该市场大有起色。另外一个有助提高EC需求的政策变化，是政府将EC买家的家庭收入顶限，从原本的1万元提高至1万2000元。这扩大了EC市场的潜在买家群，带动EC的需求提高。
 
   总偿债率限制对EC市场起正面作用。近期，买家的负担能力受到新降温措施影响（如收紧房屋贷款每月偿还贷款比率及贷款额度的降低）。总偿债率（TDSR）限制的推出，也对EC市场起着正面作用。简单来说，在总偿债率限制下，买家的总债务（包括房屋贷款、汽车贷款和个人贷款等）不可超过每月收入的60%。在这之前，边缘买家可以过度借贷来购买私人公寓。但最近降温措施及总偿债率限制的实行，阻止这样的情况发生。受总偿债率限制影响较大的，是打算在购买私宅后卖掉目前持有的政府组屋的部分组屋提升者。在总债务偿还比率框架下，金融机构在计算总偿债率时,不会把EC买家现有的政府组屋贷款计算在内。在现有政府组屋规定下，买家必须在取得EC钥匙的六个月内将政府组屋转售。至于打算购买私宅的政府组屋屋主，金融机构在计算总债务偿还比率时还是会将现有政府组屋贷款考虑在内，这将限制总贷款的许可额度。因此，现有政府组屋屋主更可能考虑购买EC。由于EC需求强劲，发展商也对这个市场抱着乐观态度。在园景（Yuan Ching）的一幅EC地段，今年7月30日开标时，最高竞标价达容积率每平方英尺418.5元。这是EC地段有史以来最高的地价，收支平衡价格预计为约每平方英尺802元。若加入10%的毛利率，售价估计将达约每平方英尺882元。
 
   过去一年左右，地段标价主要介于容积率每平方英尺300元至340元之间。自2011年10月份以来所推出市场的12个EC项目中，几乎所有项目的售价是介于每平方英尺700元至799元之间。EC的供应也受到新政策变化的影响。政府在2013年1月宣布新措施，标得新EC地段的发展商只能在标得地段的15个月后或有关项目地基工程竣工后，才能够把项目推出市场销售。这将导致市场在2014年上半年，出现暂时性的EC供应短缺。这可能会造成EC买家的积压需求。若发展商明年将EC项目推出市场时，新加坡的经济基础保持现状或是有所改善，届时在价格方面可能会创下新的纪录。此外，转售市场的数据显示，EC在全面私有化后，同大众私宅之间的价差可缩小至仅有5%。这使得目前在市场上的EC更具吸引力，因为后者有潜力获得更高的价格增长。
 
   不过，由于EC的价格可能达到出乎意料的增长，我们相信政策风险仍然存在。此外，市场预计有发展商可能会为应对总偿债率框架，而推出较廉价的大众私宅，尺价可能低于1000元，若EC和大众私宅之间的价差缩小，EC的需求可能会受到冲击。总的来说，EC市场或不缺买家。大众私宅和EC的价差缩小、总偿债率框架部分豁免，以及可享有的房屋津贴，使得EC相对而言较可负担得起。EC在2013年的平均申购率维持在健康水平，我们预计市场需求在短期至中期内仍可维持稳健。不过，买家须牢记，购买EC并非零风险。投资者应在市场情况出现变化之际，抱着谨慎态度。
(责任编辑：诸丽南)

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