新加坡产业发展商公会会长谢文华不久前在一个房地产展望研讨会上指出，近期屡创新高的新加坡私宅，即将迎来一个转折点。中短期内，新加坡楼市面对哪些挑战？房价是否已经见顶了呢？凯德集团（CapitaLand）在碧山地铁站附近的新私宅项目Sky Vue依然抢手，一开盘就火速卖出400多个单位。尽管新加坡私宅价格今年来屡创新高，买家的投资情绪依然高涨，促使金融管理局（MAS）在6月底突然宣布推出总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）框架，规定房地产贷款者所有债务的每月摊还额不能超过收入的六成，以防国人过度借贷。这令原本旺热的房地产市场打了个“冷颤”。  
   诚然，比起今年1月堪称新加坡历来最严厉的降温措施，市场对这个新框架的反应似乎有过之而无不及。数据显示，7月份发展商只卖出481个私宅，比6月份大跌七成，是自2009年12月以来表现最逊色的一个月份。不少业者甚至认为这股冲击，已经比过去数轮的降温措施来得更深远新框架也把之前一些父母利用儿女的名义，向银行申请较长贷款期以及逃避额外买方印花税（Additional Buyer Stamp Duty，简称ABSD）的漏洞填补了。这样一来，父母想利用子女名义多买一套私宅来投资的需求也受到冲击。新框架落实才一个月左右时间，新加坡产业发展商公会（REDAS）会长谢文华就在该公会主办的一项房地产展望研讨会上，毫不掩饰地指出，近期屡创新高的新加坡私宅，即将迎来一个转折点。
 
   面对的挑战：中短期内，新加坡楼市的确面对着一系列的挑战。首先，美国一旦削减刺激经济的货币政策，可能带动各种资产，包括房地产面对卖压。如果美国经济持续好转，利率上调将指日可待。如果房价趋软或者利率突然上升的话，估计会有1万3700个家庭的财务可能会亮起红灯，导致市场上出现一些以“跳楼价”贱卖的私宅。们也不要忘记接下来三四年将有大批私宅单位完工。如果加上执行共管公寓（EC），从今年到2017年左右总共将有10万零238个新单位，相等于每年平均1万8000个单位，是过去十年的一倍。这还不包括接下来陆续竣工的约12万3000个组屋单位。至于私宅租赁市场，也可以感受到明显的放缓。过去有七八千元租金津贴的外国人，现在都已经把租金预算定在四五千左右，主要是新元兑主要货币都走强，而且金融服务领域的就业前景依然低迷所致。加上政府之前推出的卖方印花税，限制私宅买家在首四年内卖掉屋子，因此更多近两年内买了房子的投资者，纷纷把刚竣工的私宅单位租出。如果全球经济大环境在这个时期内转好，支持新加坡经济稳健增长，那供应未必会出现过剩情况。然而，要是因为量化宽松减速造成金融市场出现动荡，或者中国经济走下坡影响了整个区域的需求，那这批新竣工的单位，可能令新加坡楼市雪上加霜。
 
    这些因素的影响下，新加坡楼市是否已经见顶了呢？利好因素：纵观历史数据，我们发现新加坡楼市的表现，似乎与经济增长、股市表现、房贷利率、转售组屋指数、私宅空置率、租金指数、外来人口增长以及政府政策倾向等，有相对紧密的关联。若正面的指标依然主导市场，那房价看涨的可能性还是较高；反之也成立。首先来看今年的经济增长表现。虽然区域国家如印度尼西亚、泰国第二季度经济都明显有所放缓，但拜服务业强劲增长所赐，新加坡却一枝独秀在今年第二季度增长了3.8%，促使政府把全年的经济预测从之前的介于1%至3%，调高到2.5%至3.5%。全球经济展望下半年也更佳。虽然中国正在放缓增长步伐，可能影响需求，但美国、日本和欧洲三大经济体，似乎看到情势有好转迹象，经济也开始出现更稳健的复苏轨迹。倘若这股复苏势头可以持续，这很可能意味着新加坡经济已经在今年首季见底，下半年还能取得稳健增长，这对新加坡房地产市场无疑是个利好因素。
 
   房贷利率在中长期可能呈上扬趋势，但即使美国在今年10月开始削减量化宽松的力度，在明年中完全终止量化宽松，要美国联邦储备局立刻调高利率，还有相当的挑战。在这样的背景下，我们是否会看到利率大幅度上调，以致拖垮新加坡的楼市？即使利率上调的说法纷扰市场，新加坡多家银行还是信心满满地为现在前去贷款的屋主，提供在接下来两三年不到2%的年房贷利率。一种合理的解释是：利率上调的风险被夸大了。强劲的转售组屋价格，也是另外一个给予新加坡私宅支持的重要因素。转售组屋价格指数从2009年的谷底至今，已经上扬了49%，同期私宅指数也上涨约54%，两者有着相对紧密的关联。根据私宅买家住址的官方数据，组屋提升者在今年第二季，占了整体私宅成交量的52%；若以大众化私宅而言，比率更增加到58%。若组屋转售价格继续保持平稳，市场依然不乏要提升到私宅的买家。另外，根据税务局的年报，年收入超过10万元的国人已经从2005／2006年的13万2399人增加到2011／2012年的24万9059人，增幅为88%。这意味着新加坡人的收入在这期间有显著的增加。经济繁荣带来更多的财富，楼市受益也是无可厚非的。最后不得不提，过去一年，海内外发展商在标地时毫不手软，土地价格随着激烈的竞争水涨船高。若以发展商为土地支付的价格为准，从现在开始每平方英尺1000元以下的私宅项目应该少之又少。有些地方如金殿路的私宅地段，可能要瞄准每平方英尺1800至2000元推出。倘若新加坡经济没有受到外来因素的严重打击，发展商没有理由要降价求售，私宅价格显著下跌的空间并不大。
 
小结：
由此可见，在上述基本面的支持下，要说新加坡楼市已经见顶，恐怕还言之过早。不过，房地产与其他投资一样，不可能一直往上走，当价格上涨过快过猛时，也会进入调整期。新加坡私宅价格指数自2009年次季的低点，已连续上涨了16个季度，接近历来新加坡房地产市场17个季度的平均周期。这或许在一定程度上，肯定了新加坡产业发展商公会会长谢文华的“拐点论”。然而，拐点过后风景是否依旧，那就要看新加坡经济在接下来的转型后，能否继续保持它在东南亚甚至亚太区的翘楚地位了。
(责任编辑：诸丽南)

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