在新加坡的房地产发展商当中，有越来越多的外国发展商。他们为什么会选择到这里，进军一个非常需要对当地市场有深刻了解的领域？这些来自外国的发展商，对新加坡的房市走势又有什么见解？《新汇点》访问两家不同背景的外国发展商，谈谈他们为何来到新加坡发展房地产项目，他们又如何看待这里的市场。中冶置地（新加坡）总经理谭志勇，1996年被派到新加坡来。新加坡的透明度高，是一个做生意的理想地点，其实更多的竞争者，对于新加坡消费者而言也是好消息。公司在天林园的天台上建立一个园林，也正是发挥了创业，为项目带来一些区别和特征。赵凯健／报道来自中国的发展商中冶置业（新加坡）有限公司（MCC Land），过去一年相当活跃。在2013年，若包括该公司协助合作伙伴一起负责销售的项目，公司卖出多达1154个住宅单位，表现不逊色于一些本土大型发展商。公司本身发展的项目就包括了The Canopy、Canberra Residences与One Canberra。  
   来发展商如何进入新加坡房市，这家发展商是在2010年开始在新加坡发展房地产项目，不过它其实早在20多年前，就已经在新加坡设立业务。该公司背后的母公司，是中国冶金科工集团，简称中冶集团，是一家中国的国有企业，也是《财富》杂志“世界500强”企业之一。中冶置地（新加坡）总经理谭志勇受访时说，集团在1991年、1992年左右进军新加坡。开始时公司是以“中国京冶工程技术有限公司”的名义，以分包商的身份，负责建筑工程里的钢结构，开始在新加坡的业务。今年46岁的谭志勇来自中国湖南，1996年刚加入公司就被派到新加坡来。谭志勇说：“谁知道我来了新加坡不久，正巧面对亚洲金融危机。2000年到2005年那段期间，很多建筑公司和承包商都面临倒闭，我们一直到2007年获得综合度假胜地的合同，业务才开始飞跃起来。”公司当时得到圣淘沙名胜世界的合同，作为该项目的钢结构制定分包商，于是业务迅速扩张，这也成为他们之后进军新加坡房地产市场的契机之一。谭志勇回顾当时的这个项目，由于该合同及之后的游乐场合同，项目规模非常大，并且时间上也有些紧促，而他们公司的优势，在于能在短时间内从总公司调人手过来，1000多个工人就被调来新加坡进行这个大型项目，这是其他很多公司无法办到的。
 
   公司规模大了如何转型，不过，项目之后出现的问题是：“规模这么大了，怎么办呢？作为一个这么大的承包商，要如何找到足够的大项目来维持公司的运作和工人的稳定？”谭志勇说，大量裁员不是他心目中的选择。刚好在那之前，公司也正在考虑如何转型，开拓业务，其中一个方向就是成为建筑发展商。谭志勇说，2010年时，公司已经是建设局（BCA）的A1级承包商，在电梯翻新工程方面也有丰富经验，公司通过本身参与或与伙伴合作，负责7个组屋电梯翻新工程项目，共有多达1000多个电梯。从负责钢结构到拥有建筑经验，再考虑进军房地产，这是一个自然渐进的方向。谭志勇说：“我们当时并不急着出手，而是在2009年时开始研究市场情况。当时市场开始升温，政府也开始一轮又一轮的降温措施，公司在一旁仔细观察市场，花了一年时间，对市场的销售和走势等状况进行深入了解。”中冶置业（新加坡）第一次成功买下住宅地段，是在2010年3月标下一幅执行共管公寓（EC）地段，后来发展为The Canopy EC项目，为公司在新加坡作为发展商的首个项目。然而，谭志勇表示，他们也意识到，单是拿到一个项目，并不能解决所有问题。公司最近经常合作的另一个中国发展商皓源投资（Hao Yuan Investment），就是这样走进了这个方程式当中。在那些皓源投资负责开放的项目，包括The Nautical、Forestville和Sea Horizon，中冶置业则负责参与销售管理皓源在新加坡的发展项目，并成为项目的承包商。谭志勇表示，这样一方面可以维持现状，同时可以善用自己对新加坡市场的理解，成为皓源投资的“新加坡伙伴”。“其实我们并不是一家突然在这里成立，然后就开始买地、成为发展商的外国公司，而是一个在自然过渡、由小到大的情况下，自然地发展成这个规模的。”他表示，他们的顺利转型，关键因素就在于“人”这个概念，才能让他们适应新加坡市场。
 
   公司目前在新加坡聘用300多名员工与约1700至2000名建筑工人，公司的管理层员工中，大多数都是新加坡员工，而较少由中国委派过来的员工。谭志勇说：“我们接下来的目标就是要进一步建立国人对于公司的品牌认识和认同，逐步建立在市场的影响力。“我们给予自己的市场定位是物有所值、有水准、有品质，我们在做EC项目，但要给予买家共管公寓的品质。”公司在去年7月通过政府售地计划标下了淡滨尼的一幅私宅地段，目前尚未推出市场。新加坡和香港房地产有共同点，JBE控股（JBE Holdings）这个相对小型的发展商，一般的买家可能对它不是非常熟悉。该公司正在发展的天林园（Skypark Residenes） EC项目，在去年10月开始开放申请时，获得市场的热烈反应，获得超过3倍的认购率。其实，这个EC项目并不是该公司的首个房地产发展项目，而已经是第四个了。这家公司虽然是新加坡注册，但JBE控股背后的创办人与拥有人林干贤来自香港，他早在2004年就以个人名义参与政府售地计划标地，首次成功标下一幅位于汉地路（Handy Road）的私宅或私宅兼商业地段。问起为什么想要在新加坡发展房地产项目时，他说：“新加坡和香港房地产有很多共同点，大部分居民是华人，并拥有一种传统价值观，那就是要拥有自己的家，已是一种根深蒂固的观念了。“随着人口上涨，大家对于房子的需求越来越高，供应却因为土地有限的关系，总是看似供应一直跟不上去。新加坡房市一直都拥有发展的潜力，进军这一行，也是满足市场的需求。”    将资金转移到新加坡，今年56岁的林干贤，妻子是新加坡人，夫妻两人在2000年的时候，决定一起回到新加坡定居。他目前也是新加坡的永久居民。他把自己在香港的一些投资兑现，将资金转移到新加坡；在经过几年的观察，加深对市场的了解后，他决定出手，后来在2004年标下了那幅汉地路地段。他的本意是打算建造一个私宅项目然后卖出，但后来改变主意，决定发展后留下来收租，创造稳定的收入。这栋建筑目前的一楼是咖啡厅，二楼是一个可租用的展厅，而三楼至八楼一共有15个私宅单位。展厅平时会经常租给一些想办艺术展览或活动的公司。林干贤表示，他也正打算对建筑的二楼进行装修，将一部分延伸出来做一家酒吧。后来，公司还分别发展了巴西班让Luxe Ville永久地契项目，已经在三巴旺建造排屋。公司于2012年底标下位于三巴旺的EC地段，也就是正在建造中的天林园。
 
   涉足不同领域不为自己设限，这四个房地产发展项目，恰巧都属于不同类型。从私宅商业项目，到共管公寓项目、有地住宅项目，到如今最新的EC项目，都各有不同的要求和市场需求。为什么要涉足这么多不同领域，而非专注在其中一项呢？他说：“我是想要多尝试，也可从中学习到不同的管理方式。我并不为自己设限。”林干贤之前是从事投资行业，也曾担任上市公司的董事。虽然不是一名发展商，但也拥有很多房地产项目的相关投资经验，横跨各种性质的房地产，包括在高端住宅、大众住宅、办公室、店面等，都拥有投资经验。这些方面的经验，也帮助他转换角色作为一个发展商时，得心应手，并做出不同尝试。他表示，自己在未来也将尝试进军更大型的项目，如天林园这种规模的项目（拥有508个单位），才能达到规模经济效益。“新加坡和香港市场的一个很大不同之处，就在于EC项目，这个为夹心层特别推出的独特产品。”
 
   他也表示，香港拥有政府和私人性质的混合住宅，但质量没有办法和新加坡EC项目攀比；若要申请政府的公屋时，也是要等待很长的时间。他认为，香港的市场主要是由数家大型发展商对市场拥有强力的控制，在供应方面政府比较难控制，比较能做的就是通过各种税来对市场进行调控。新加坡却因为建屋发展局是组屋的独一供应商，其实对房市方向和组屋的价格就拥有较大的控制权。对新加坡房市展望乐观，两家受访的发展商都不约而同地表示，对新加坡房市的长远展望表示乐观，同时也表示，看好EC项目的这一个房地产领域。谭志勇说：“我相信新加坡今年的市场仍然还是会相当平稳，不会出现大起大落，价格不太可能会出现大幅度的向下调整。”他表示，当中主要原因包括全球经济环境基本上都在复苏；新加坡本身也仍然是一个土地匮乏、安全发达的城市，而外来公司都还会很想来新加坡投资、设立企业的有吸引力经商地点。林干贤则表示，公司会继续参与政府售地计划的投标活动，他认为新加坡的房市的前景是明亮的，而当中EC仍是最看好的房地产市场领域。他表示， EC的市场需求仍然强劲，虽然房贷偿债比率（MSR）限制影响了组屋提升者的借贷能力，但发展商也会随着做出调整，比如建立更多双卧房式单位或面积较小。
 
   谭志勇也表示，对于EC市场仍然相当看好，也是公司多数选择发展或合作销售EC的原因。他表示，政府推出的地段中，EC单位的比例提高，项目类型也属于买家比较能够承受的价格范围。虽然政府推出了30％的房贷偿债比率限制，但发展商会想办法去应对，比方说将房子做得小一些，让绝对价格稍微降低，买家依然可以承担得起。新加坡非常开放的市场，也导致近几年内，频频看到新的市场参与者，加入行业中，带来更多的竞争。对此，林干贤说：“这是公平竞争，并不认为有什么特别有利于或不利于那些市场参与者的条件。新加坡的透明度高，是一个做生意的理想地点，其实更多的竞争者，对于新加坡消费者而言也是好消息。”他表示，如今一些EC项目的设施可能甚至会比一些小型公寓的设备更佳。买家的要求越来越高，也推动发展商要有创意。公司在天林园的天台上建立一个园林，也正是发挥了创业，为项目带来一些区别和特征。谭志勇也表示，不担心新加坡房市的竞争者多，因为他相信，公司在这里这么久了，和很多外国发展商相比，自己也有优势的。
(责任编辑：诸丽南)

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