国大调查显示过去10年 企业租金成本涨速加快。国大房地产系副教授程天富在发表这些数据时强调，这并不意味着房地产投资信托是造成
新加坡企业租金成本急速上涨的“罪魁祸首”。根据国大一项房地产投资信托(Reits）相关调查，2002年房地产投资信托在新加坡推出后，包括工厂、零售和仓库的企业租金出现上涨速度加快的趋势，增幅介于1.9％和3.4％之间。其中，工业厂房的租金上涨增速最显著，达到3.4％。尽管如此，国大房地产系副教授程天富在发表这些数据时强调，这并不意味着房地产投资信托是造成新加坡企业租金成本急速上涨的“罪魁祸首”。
他说：“过去十年来，企业的租金确实有明显上涨情况，特别是工业厂房和仓库的租金。不过租金上扬涵盖多方面因素，除了受房地产投资信托的影响外，也可能是新加坡经济起飞等因素造成。”房地产投资信托推出前后，新加坡工厂和仓库的租金回报出现由跌转升的极大差异。调查也显示，在1999年至2002年房地产投资信托未推出前，工厂和仓库的租金回报是呈下跌趋势，每年平均跌幅分别为4.10％和4.98％。然而房地产投资信托推出后，工厂和仓库的租金回报却由跌转升，过去十年的每年平均涨幅达到6.14％和4.75％。
新加坡企业近年来面对成本上涨问题，特别是中小企业的租金成本节节上升，引起各界关注。在上周国会辩论中，数名议员将租金不断上涨的问题归咎于房地产投资信托的市场垄断行为。其中，宏茂桥集选区议员殷吉星指出，政府在裕廊集团脱售其房地产给房地产投资信托后，已失去影响租金的能力。他因此建议政府买回一些房地产投资信托，以取回租金制定的主导权。程天富两周前受邀参与政策研究所（Institute of Policy Studies）举办的一项闭门会议，发表一项房地产投资信托是否造成租金上扬的调查结果。
他昨天接受本报记者访问时，指出学术界向来有“房地产投资信托效应”(The Reits Effect）说法。但由于目前的搜集资料不足，加上租金上扬涉及众多复杂因素，至今都无法证实这一点。新加坡是于2002年开始出现房地产投资信托，自凯德商用新加坡信托（CapitaMall Trust)上市以来，新加坡股市至今共有26个房地产投资信托，总市值超过500亿元。几名房地产分析师受访时认为，租金上涨不仅仅是受房地产投资信托的单一影响，其实也包括其他各种因素。戴德梁行（DTZ）新加坡研究部主管李丽琴表示，租金升跌主要还是受市场供应和需求主导，而这几年新加坡经济环境改善，促使更多企业寻求空间以扩充规模，企业对空间的需求增加无疑推动了租金上扬。对于中小企业面对的租金上涨问题，高力国际（Colliers）研究与咨询部主管谢岫君表示，与大规模的企业相比，中小企业租用的空间一般较小，租期也较短，少了大企业的经济规模优势，与信托管理人协商时，较难争取更优惠租金或有利租约条件。
问题症结是，当前企业空间供不应求。另一方面，新达产业顾问（Suntec Real Estate）研究与咨询部主管陈瑞谨则指出，投资房地产投资信托本质上就是为信托持有者带来固定收益，信托管理人注重加强资产价值，以提高租金收入，获取更高收益，这是无可厚非的事。陈瑞谨认为，问题症结始终是当前企业空间供不应求，特别是一些高规格的工业房地产，房地产投资信托占了极大比重，使房地产投资信托具有主导市场的影响力。他建议政府更密切留意企业的周期及供需情况，并在不同的工业房地产板块中作出相应的轮调，以推出更多不同类型和规格的企业空间。随着房地产投资信托等机构性业主的主导能力日渐加大，中小型企业协会会长王崇健呼吁政府协助建立更透明化与公平的租约体制，让中小企业在协商租约时有更多谈判空间。他透露，不少中小企业在协商租约经常遭遇不公平的租约条款，例如业主可能加租两三倍，让租户无法承担而被迫终止租约。此外，一些业主采纳的营业额租金计算方式，每月所征收租金可能高达营业额的三成，这对小租户来说可能吃不消。因此，有必要加强企业租赁市场的监管。中小型企业协会已在着手探讨建立租金数据库的可行性，让企业更容易了解当前工业、零售和办公楼的租金走势。王崇健说：“如今的企业租赁市场已处于相当的畸形情况，如果我们不正视这个问题并解决它的话，创业者可能干脆选择当业主而不创业了，新加坡经商环境也将失去其活力。” (责任编辑：诸丽南)
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