分层地契有地住宅对准小众市场，物有所值，位于朝阳台（Sunrise Terrace）的Alana，是一个聚落式住宅项目，每一套三层楼高的单位都拥有一个私人的露天花园阳台。位于勿洛南3道的eCo是一个综合型住宅项目，拥有套房、共管公寓、SOHO单位，以及联排别墅 。 在过去十年，新加坡的房地产市场逐渐成熟，许多新颖的房屋产品应运而生。随着房地产买家越来越精明，掌握更多相关的知识和精挑细选的辨识能力，拥有多元特质的房地产产品受到更多房屋买家青睐，并愿意用更高的价钱来购买。在寸土如金的新加坡拥有一片土地，也是许多人梦寐以求的，因此，那些有较大预算的买家，都不惜一掷千金，来购买有地住宅，追求这独特的身份象征。然而，不是每名潜在房地产买家，都负担得起有地房产，这为分层地契有地住宅开拓了新的市场契机。分层地契住宅一般包括了聚落式住宅（cluster housing）和联排别墅（town houses）。聚落式住宅一般指的是排屋。分层地契有地住宅包含了分层地契别墅、半独立式洋房和排屋，不过排屋在数量上超过了别墅和半独立式洋房。  
    拥有分层地契住宅的业主，不拥有土地契约，只拥有房地产单位的分层地契。跟许多综合公寓一样，许多聚落式住宅也为业主提供一些共用的设施。分层地契有地住宅的销售量一向来相当不错，但在2013年，其销售量因受到整体房地产下滑而跟着下跌，这主要是因为政府在2013年1月份推出了降温措施，以及后来的总债务偿还比率（TDSR）限制。根据市区重建局的转售禁令，在2011年，共有711个分层地契有地住宅转手，刷新2008年至今的纪录。但到了2013年，转售数量却掉到280个。在2008年，全球经济危机爆发，新加坡房地产买气骤然降温，只卖出290个这类房产。分层地契有地住宅的全盛期是2007年，当时共有816个分层地契有地住宅转手，创下历来最高记录。必需注意的是，在2013年,分层地契有地住宅占整体有地住宅交易的20%份额，几乎创年度新高。从2004年到2010年，分层地契有地住宅只占全年整体有地住宅交易的不到16%。  
    为何买家对分层地契有地住宅兴趣依然浓厚？我们不能单从2013年分层地契有地住宅的转售量下跌，就引申出这类产品对买家的吸引力已经下降的结论。实际上，2013年整体房地产和有地住宅的成交量总数都显著下滑。之前已经提到，在2013年，每十间有地住宅成交，就有两间属于分层地契，份额几乎创下年度新高——这显示，对那些打算买有地住宅的买家，分层地契有地住宅绝对是他们考虑的选项之一。在2013年，即使整体房地产买气下滑，分层地契有地住宅依然有一定的支持力量。基本上，买家认为分层地契有地住宅（或聚落式住宅）提供的居住环境，能媲美有地住宅，但价格又比传统的纯有地住宅便宜。因此，对于那些瞄准高端房地产，又想寻找有别于传统公寓的买家来说，分层地契有地住宅绝对是物有所值的选择。买家对分层地契有地住宅的浓厚兴趣也反映了买家的成熟度，他们在经济条件许可的情况下，选择独特的房地产产品。政府推出了总债务偿还比率限制，主要是为了限制买家的贷款能力，避免他们在无法负担的情况下过度借贷。购买分层地契有地住宅的买家，一般是比较实际的，他们意识到，分层地契有地住宅比纯有地住宅便宜许多。这些买家相信，有地住宅（包括分层地契有地住宅在内）的价格比公寓更具抗跌性，长远来说，更可能有房价升值空间。从2010至2013年期间，相较于高端和市区边缘的房子，郊区的共管公寓最受欢迎。然而，这些郊区公寓项目一般有300到500个单位，欠缺产品多元特质，同时，在房地产市场放缓时，这类房地产通常受到最大的冲击，因为它们不具备能抗跌的任何内在价值。不同的是，分层地契有地住宅由于数量还相当少，属于小众房地产产品。
 
   与公寓相同的是，聚落式住宅一般也会有一些共享设施，对业主来说，更具有经济效益。虽说在个人单位内拥有自己的泳池可能尽显奢华，但在维持和维修上可能相当昂贵。由于许多住户只在闲暇时候才会用泳池，因此，户内泳池可能因不常使用而成为奢侈的白象，视觉美观大于实际使用价值。虽说设施必须共享，磨损的几率较大，但在聚落式住宅内的设施一般会有专业的代理来管理，或许会比私家设施容易获得更好的维修。组屋买家对分层地契有地住宅需求殷切，很明显的，分层地契有地住宅对组屋提升者的吸引力日渐显著。根据买卖禁令记录，登记住址在组屋的买家，在2004年只买下34个分层地契有地住宅单位，但随后几年，这类买家每年平均买下超过100个单位。到了2011年，购买分层地契有地住宅的组屋提升者更增加至173个单位，创下年度最高的记录。越来越多拥有组屋的买家意识到：相较于郊区的共管公寓，分层地契有地住宅更物有所值。多数人也认为，纯有地住宅已超过他们能力所能负担的范围。组屋提升者在2013年买下的分层地契有地住宅较少，只有62个。在2012年，他们买下133个分屋地契有地住宅单位。尽管如此，在2013年，买下分层地契有地住宅的组屋提升者，还是占据了那年所有分层地契有地住宅交易的约22%，是个相当高的比率。从组屋提升到私人公寓，向来被视为生活方式的一种层次的提升。直接提升到有地住宅，对组屋提升者来说，更好比三级跳，成为群体中的佼佼者。然而，由于有地住宅一般较昂贵，因此，概念独特又拥有特性的分层地契有地住宅，对那些能负担私人公寓以上私宅的人士来说，就极具吸引力。相对于那些已经拥有私宅的人来说，拥有共享消闲设施对组屋提升者来说，概念更新颖。对组屋提升者来说，提供这类设施的分层地契有地住宅具备了所有优势--既提供了居住在有地住宅的高尚感觉，又拥有共享设施。相反的，私人共管公寓提升者对共同设施反而不太在意，因为这对他们来说，这已不是什么新鲜事，他们的下一个目标，是纯有地住宅房产。
 
   分层地契有地住宅展望良好，尽管政府出台了几轮的降温措施，分层地契有地住宅的吸引力依然屹立不倒。这么多年来，分层地契有地住宅这种房屋种类，可以说已经是千锤百炼，既能提供与众不同的生活方式，也能带来房价增值潜能。虽然它们的投资吸引力没有那么高（有地住宅的租金收益率不比共管公寓），但它们还是有一定的市场扶持，特别是对那些来自西方国家的外籍高管人才来说。这类外国人一般不喜欢居住在公寓，只偏好较静谧的居住环境。虽然有人从组屋提升到分层地契有地住宅，但也有一些人反其道而行，将纯有地住宅卖掉，套取现金，转而购买分层地契有地住宅。这让他们可以继续享受已经习惯了的有地住宅居住方式。有些有地住宅业主“降级”，不是因为房贷供款负担太重，而是因为家庭结构改变了。例如，孩子在婚后搬出去住，年老的父母可能会突然发现有地住宅变得太大了。他们也可能会觉得，住在聚落式住宅，比纯有地住宅更“实用和方便”，既能享受设施又不用自己亲自打理。  
   对于有支付能力的买家来说，分层地契有地住宅还是很具吸引力的。去年，分层地契有地住宅市场相对沉寂，只有280个单位成交，比2011年的将近600个少了许多。然而，较沉寂的交易量，也可能吸引一些喜欢独特产品，专找价格还没有被过度炒高的买家。这是手头较宽裕的组屋提升者，提升自己生活水平的最快捷途径，比提升至公寓更能凸显自己的身份。大家都知道，2014年起完工的新私宅将增加，其中绝大多数属于非有地住宅。有地住宅预计将因此而更受欢迎，价格也更具抗跌性。但纯有地住宅的价位高，许多买家负担不起，特别是政府出台总偿债比率条例后，将买家的月收入与房贷比例挂钩，情况更是雪上加霜。虽说分层地契有地住宅并非完全多元化的房地产，但相较于公寓，他们更独特，与其他房地产之间的差异性更强。尽管如此，这并不意味着买家会罔顾一切地全盘接受这种产品概念。这类项目的发展商必须不断推陈出新，来迎合买家的需求，才能对抗新的降温措施和自2014年开始疲软的楼市环境。发展商必须找出新一批买家有什么样的特定需求，全力开发聚落式住宅的潜能，来吸引这一批需求源源不绝的买家对一些特定产品，例如聚落式排屋产生兴趣。今后几年将有更多新私宅单位，特别是公寓和共管公寓单位完工，因此，支付能力较高、有能力购买比传统共管公寓更好的房子的买家，必定会更希望购买一个较独特的房地产产品，例如聚落式住宅。近几年来，郊区的共管公寓可能因为单位价较低而很快被抢购一空，实际上财力比较雄厚的买家还是会比较偏好一个分层地契有地住宅，或者中高档公寓，因为他们明白，长远来说，他们比较容易萃取这些房子的转售价值。他们未必能够从郊区公寓获得同等转售价值，因为每个郊区公寓一般拥有300至500个类似单位。
 
(责任编辑：诸丽南)

本文来源于新加坡意腾国际旗下：新加坡公寓网

本公司致力于新加坡教育、新加坡房产、新加坡投资移民、新加坡学生公寓、新加坡酒店、新加坡签证等推广及开拓。详细咨询请拨打中国客服咨询热线：400-7160816。新加坡详细咨询请拨打（+65）67379958

本网站还与国际知名酒店网agoda合作：酒店预订请点击https://www.agoda.com.cn/asia/singapore/singapore.html?cid=1445908

旗下网站：新加坡留学网www.eistudy.com 新加坡公寓网https://old.65house.com 新加坡移民网https://www.65pr.com 新加坡房产网https://house.heysg.com