组屋市场已经来到了十字路口，很多人都在思考2014年组屋转售市场将如何发展。2014年会转入迅速的跌势吗?还是稳定市场中的短期回落?不过，价格和溢价开始下滑，说明政府出台的多项降温措施已经奏效。

　　预售组屋和转售组屋价格差距缩小，这将是进入转售市场的机会，特别是新婚夫妇或需要住房的年轻家庭。

　　从一开始，组屋作为新加坡公共住房建设计划的基石，旨在让新加坡人拥有资产。目前80%的新加坡人居住在组屋内。对更大、更好的居住条件的期望，也培养了新加坡人的工作态度——更努力的工作从而改善住房。组屋也从单一的住房演变成为一项投资的资产，以及提升生活水平的平台。政府和人们之间的社会契约逐渐受到购买能力和资产升值的推动。

　　组屋政策不只是一种公共福利，也成为一项经济和政治目标。整个策略的前提是人们的收入不断增加，从而能够负担起价格不断攀升的组屋，即便是对与最低收入群体来说，也是如此。不过随着新加坡经济逐渐成熟，收入很难有巨大的上涨空间，再加上通货膨胀的影响，问题日渐严重。由于过去宽松的移民政策造成供需不平衡，供应的稀缺和低利率环境，造成这一问题进一步恶化。

　　新加坡房地产价格的上涨也演变成一个小的泡沫，让人们担心有一天这个泡沫可能会爆破，因为人口增长会到达顶限，届时将难以支撑资产价格的巨幅上扬。一旦发生这样的情况，很多房地产业主将面临财务上的困境。

　　组屋市场的担忧似乎无法消散

　　人们对于组屋价格的巨幅上涨感到不安。自2006年4月，组屋转售价格指数上升了95%(截至2013年第四季度)。在价格攀升的同时，快速的人口增长和宽松的移民政策更加剧了组屋供应不足的问题。转售和预购组屋的价格都成为新加坡人的热点话题。

　　价格快速而剧烈的攀升不只对新的家庭造成阻碍，对住房提升者和未来的家庭同样如此。政府开始干预，出台多轮降温措施和政策，力争把价格降至可持续的水平。

　　政策令组屋价格增长前景严峻

　　房价增长快于经济增长确实令人担忧。对购买能力的担忧不只是新婚夫妇、年轻购房者的问题，也同样困扰中年的单身人士和年轻情侣的父母。全球流动性和极低的贷款利率造成私宅价格上涨，令多数人都无法承受这些房产，因此他们别无选择，只能转向组屋转售市场。

　　随着住宅价格上扬，政府自2009年开始出台多项重大房地产措施，旨在保持价格可持续，提倡谨慎购房，促进市场稳定性，并最终防止投机。这些政策包括降低贷款偿还比率(Mortgage Servicing Ratio，简称MSR)、缩短组屋贷款年限、降低房屋贷款顶限，限制私宅拥有者对组屋的持有，针对单身人士购买预售组屋也出台了新政策，还有限制永久居民购买者。

　　需求和/或供应的变化

　　1) 三年内7万7000套预售组屋

　　自2011年至2013年，建屋局向市场推出多达7万7000套预售组屋。密集推出大量、遍布不同地段的新组屋，旨在让组屋价格保持在负担起的水平。

　　2) 偿还贷款比率新定限(2013年8月份出台)

　　政府把建屋局和银行贷款的偿还贷款比率顶限设在30%，限制了人们贷款额度。这可能对控制房价大幅上涨具有最深远的影响，因为房价必须与购房者的偿还能力相符。被偿还贷款比率政策影响的购房者将考虑申请预售组屋，而非转售市场。

　　3) 总偿债比率框架的推出造成全贷款难度加大(2013年6月出台)

　　新的总偿债比率框架出台，潜在购房者在申请最高达80%贷款额度的能力将受到影响，因为他/她所有现有的债务都将在考虑范围内。潜在购房者的购买能力被削减，在购房时也会更加谨慎。

　　4) 新的组屋政策(增加二次购房者的配额、育儿优先配屋计划和单身者联合住房计划)(2013年9月出台)

　　在育儿优先配屋计划下，建屋局将预留30%的预购组屋和50%的剩余组屋给首次购房、孩子为新加坡公民且年龄在16岁以下的夫妇，让他们享受更大的优先权，满足家庭需要。

　　由于对住房的需求急切，很多人因无法等待预售组屋所需的三年建造时间而转向转售市场。在育儿短期住屋计划下，人们可以在等待预购组屋建造或分配剩余组屋期间，租借一套房子做过渡之用，这样更少的人需要购买转售组屋。

　　组屋也允许单身人士在非成熟区购买新的两房试组屋，让二次购房者在申请预购组屋时享有更高的机会。

　　5) 限制永久居民的需求(2013年8月推出)

　　永久居民必须只能在三年后购买转售组屋(此前，永久居民在申请获准后即可购买转售组屋)。永久居民即便购买第一套房产，也要支付另外5%的额外买家印花税。

　　这大幅减少了转售市场的需求(因为组屋转售市场是永久居民的购房主要来源)。

　　措施奏效

　　整体来说，新的措施和政策造成组屋转售市场的需求减少，溢价下滑，因为购房者必须遵守总偿债比率框架的规定，永久居民也必须支付另外5%的额外买家印花税。仅在一年里，整体溢价中间值从2013年2月的3万2000元降至2014年2月的零元。此外，每10个交易中有3个交易的溢价为零或为负，这一趋势将在未来几个月里持续下去。

　　交易量在2013年达到最低水平，只有1万8100个交易，显示市场放缓。

　　在持续了四年之后，一路上扬的转售组屋价终于终止。2014年第一季度转售价格指数比前一季度下滑1.5个百分点，连续第三个季度下滑。

　　给卖房者的建议

　　目前市场显示转售组屋价格将继续走软，在2014年有可能下滑10%以上，更多的预购组屋也将完工。同时，二次购房者在收到新预购组屋的锁匙后(估计未来三年将有1万8000)，必须在六个月内出售现有的组屋。这将增加转售组屋的供应，进一步对价格造成压力。在这种情况下，估价50万的物业将贬值5万元左右。

　　值得注意的是，降温措施、总偿债比率框架以及多项组屋政策将同时确保价格与通货膨胀保持可持续的增长，组屋价格出现双位数增长的日子已经一去不复返了。

　　政府也规定，直接向发展商申购执行共管公寓(EC)(申请于2013年12月9日或之后推出EC地块，包括招标还未截止的地块)的组屋持有者必须支付抽润。购买现有EC项目剩余单位，可能是在无需支付转售抽润的情况下提升住房的最后机会。

　　只有这样做才能保障你的资产价值，因为组屋市场前景存在很大的不确定性。

　　给买家的建议

　　相反的，随着预购组屋和转售租屋价格差距缩小，这将是进入转售市场的机会，特别是新婚夫妇或需要住房的年轻家庭。

　　买家购买转售组屋时应该考虑未来的增长前景，如靠近地铁站等交通枢纽、拥有较好的装修和保养，从而避免较高的装修费用。

本文来源于新加坡意腾国际旗下：新加坡公寓网

本公司致力于新加坡教育、新加坡房产、新加坡投资移民、新加坡学生公寓、新加坡酒店、新加坡签证等推广及开拓。详细咨询请拨打中国客服咨询热线：400-7160816。新加坡详细咨询请拨打（+65）67379958

本网站还与国际知名酒店网agoda合作：酒店预订请点击https://www.agoda.com.cn/asia/singapore/singapore.html?cid=1445908

旗下网站：新加坡留学网www.eistudy.com 新加坡公寓网https://old.65house.com 新加坡移民网https://www.65pr.com 新加坡房产网https://house.heysg.com