经过今年首季的缓慢走势后，我国的二手私宅市场上月开始活跃起来。今年4月份的非有地私宅转售量比3月增加24.6%至476个单位，这是自去年10月以来的最高水平。转售价格则由升转跌，创下16个月来的最低水平。

　　昨天出炉的新加坡房地产交易网(SRX)预估数据也显示，与去年同时期的649个单位私宅转售量相比，4月份的转售量还是下跌了26.7%。

　　在转售价格方面，今年4月份的转售价格指数比3月份稍微滑落1.7%，是自2012年12月以来的16个月最低水平。3月份的转售价格环比上扬0.2%。

　　智信研究与咨询总监王伽胜说：“4月份的转售量上升，不过转售价却下跌，说明了二手私宅的买家一般上懂得寻找时机，他们在当前谨慎时期一般不倾向于开出高价。”

　　就个别领域的私宅而言，领跌的是中档私宅市场(即其他中央区，简称RCR)，跌幅为3.6%，其次是高档私宅市场(核心中央区，CCR)，下跌2.3%。不过大众私宅市场(中央区以外，OCR)的转售价格却扭转跌势，微涨0.4%。

　　ERA产业主要执行员林东荣认为，在总偿债率(TDSR)推出后，一些买家在购买总额较高的私宅单位，特别是核心中央区和其他中央区的高档与中档私宅时，多少都受到这房贷条例限制。这或许也说明了这两个领域的卖家在出价时更加实际，造成两个领域的转售价都出现下跌。

　　私宅买家也注意到

　　租赁市场需求疲弱

　　林东荣说：“在现今楼市中，买家很留意私宅转售总额，因为他们必须在个人私宅需求和可取得房贷的私宅之间找到平衡。买家在买转售私宅作为投资时，也谨慎注意到租赁市场的疲弱需求。”

　　在租赁市场方面，4月份的租赁合约数量大致维持在3月份水平，达到3202个，比去年同期的2917个增加9.8%。

　　在租金走势方面，私宅租金价格已从3月份的27个月的低点回弹，4月份环比上扬了0.2%。这主要是被RCR领域的私宅租金上扬所带动，这领域的私宅租金上扬0.5%。至于CCR和OCR等其他两个领域的私宅租金，仍然处于下滑状态，分别在4月份下滑0.6%和0.2%。

　　林东荣认为，随着越来越多私宅项目完工并取得临时入伙证(TOP)，目前的私宅转售市场也面临着这些完成项目的更激烈竞争。加上我国经济转型，减少引入外籍员工，他预料私宅租金会在今年底进一步放缓5%左右。

　　SRX也发布了4月份的TOX(transaction over X-value，简称TOX)数据，整体TOX中位数仍处于负数状态，报负2万元，反映了私宅价格继续面对下行压力。

　　TOX是SRX上月新推出的估价方式，主要利用周边房地产近期的转售价数据，估算某个单位的X价值，再将这个估算的X价值与目前的成交价作比较。正数的TOX意味着买家当下支付的转售价，高于过往转售价格，负数的TOX则说明买家支付的转售价比之前周边单位的转售价来得低。TOX数额越大表示价格增加或下滑的速度越快。

　　SRX表示，4月份的TOX中位数为负2万元，意味着超过一半的非有地私宅买家，支付的转售价比3月份的成交价低了2万元以上。3月份的TOX中位数为负1万5000元。

　　在SRX分析的27个地区中，有19个地区的TOX呈负数状态，其中第9邮区(乌节路、经禧、里峇峇利)和第12邮区(马里士他、大巴窑和实龙岗部分地区)的TOX负数最大，分别是负13万元和负4万元。在TOX呈正数的其他地区中，第10邮区(武吉知马、荷兰路、东陵)和第19邮区(实龙岗部分地区、后港、榜鹅)分别报3万7500元和1万6000元。

　　谈到转售私宅下来走势，王伽胜认为转售私宅的需求预期平缓，每月转售私宅指数也将继续下跌，但下跌幅度将不会太大，全年跌幅预计达7%，当中又以CCR领域的高档私宅领跌。

本文来源于新加坡意腾国际旗下：新加坡公寓网

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