兀兰将成区域中心房价或推高，公寓附近又有新加坡美国学校？兀兰未来发展构想图 裕廊区域中心构想图 淡滨尼区域中心 靠近新山是兀兰的一个主要特点，如果拟建的新加坡—新山跨境火车轨道如期进行，势必将为市场带来振奋的因素。2013年兀兰地区的租金回报率为4％，义顺及三巴旺为4.2％，较全岛平均租金回报率3.8％来得高。 麦俊荣：兀兰房价或会涨，但增幅将不如正发展中的裕廊区域中心。 王伽胜：兀兰私宅价格与OCR领域的私宅价格，大致维持在相同增长步伐。  
   政府于去年初宣布将把兀兰在内的新加坡北部地区发展成北岸创新廊道（North Coast Innovation Corridor）。国家发展部长许文远随后也宣布，继淡滨尼与裕廊之后，兀兰将在15至20年内发展成为我国第三个区域中心。这个占地100公顷的发展地段，将可为北部居民提供靠近住家的工作环境与独特的滨海生活方式。受访房地产分析师认为，上述宣布具有相当深远的意义，因为它除了可以吸引更多企业入驻兀兰，更会进一步带动兀兰地区的房价上涨。到底兀兰区域中心与淡滨尼及裕廊的区域中心有何差异之处？所谓的“区域中心”因素，是否能成功带动兀兰房价一路上涨呢？罗可纶（34岁，家庭主妇）自2006年搬到兀兰的私人公寓佳冠园（Casablanca），至今已在兀兰地区住了八年。她表示，当初购买这个公寓单位，除了因为家人也住北部外，更重要的是，她看好兀兰公寓的增值潜能。
 
   她受访时说：“我当时购买这间公寓的价格不到60万元，尺价在500元左右。这价格比全岛其他地区公寓的平均价格来得低，而且公寓附近又有新加坡美国学校等，所以我以为这公寓应会受到海外人士垂青，房价涨幅将会很高。”然而在搬入兀兰后，她预期的兀兰房价大涨趋势最初并没有出现，惟有到2011年后，随着Woodhaven和Parc Rosewood等新私宅项目推出，她的公寓价格才从每平方英尺500元，涨至每平方英尺700元，涨幅约40％。近来，她又有了兴奋的理由，因为政府宣布将把兀兰发展成为我国第三个区域中心。政府去年宣布将把兀兰在内的新加坡北部地区发展成为北岸创新廊道。国家发展部长许文远之后也宣布，兀兰将成为继淡滨尼与裕廊之后的第三个区域中心。兀兰区域中心占地100公顷，由两个区块组成：一个是位于共和理工学院和兀兰海滨之间的兀兰北岸区，面积70公顷，将发展成集合商业、住宅和休闲项目的滨海生活区；另一个则是兀兰地铁站附近的兀兰中心区，面积30公顷，将发展为以零售为主的区域商业中心。罗可纶期待，这个区域中心计划能吸引更多人搬到兀兰地区，进一步推高兀兰地区的房地产价格。
 
   对兀兰区域中心增长潜能发展商更为乐观，许多市场人士对兀兰也有着乐观展望。如上个月，兀兰区域中心的首幅商业地段兀兰广场（Woodlands Square）推出市场招标，吸引八方人马竞标。出价最高的是由远东机构旗下Far East Civil Engineering私人有限公司、远东乌节子公司登那利控股和日本积水住宅所组成的财团，开价接近6亿4000万元，相等于容积率每平方英尺907元。2010年裕廊区域中心的首幅商业地段推出，最高出价的发展商“联实”（Lend Lease）开价相等于容积率每平方英尺650元。相比之下，发展商对兀兰区域中心的增长潜能显然更为乐观。橙易产业（OrangeTee）研究与咨询部主管李敏雯说：“发展商对这一地段的浓厚兴趣，证明他们对即将展开的兀兰区域中心计划充满信心。”
 
   北部住宅供少于求租赁市场表现坚挺，她也指出，政府在过去五年推出三个私人公寓地段和两个执行共管公寓（EC）地段，为兀兰地区供应约2700个新住宅单位。以未完成项目的9万7742个住宅单位供应量而计，兀兰地区的供应量只占全国总供应量的2.8％，反映了兀兰住宅供应量可能低于需求，也间接造成兀兰和北部地区如义顺和三巴旺等地的租赁市场表现坚挺。根据她整理的资料，去年兀兰地区的租金回报率为4％，义顺及三巴旺的租金回报率则为4.2％，较全岛的平均租金回报率3.8％来得高。兰私宅价格增幅不大，王伽胜解释说，这可能是因为大多数买家认为，兀兰的重新发展计划还需要很长时间才会实现，而卖家现在已把这些利好因素纳入卖价中，让买家觉得不太合理。欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣同意这一点。他指出，兀兰私宅指数其实紧密跟着市建局的OCR领域私宅指数，说明了兀兰房价增幅并没有落后于OCR领域。他也提醒说，兀兰虽然晋升为我国区域中心，但惟有当人们切实看到整个发展计划具体实现，包括计划中的商业枢纽建成，或是衔接新山和兀兰的新柔地铁系统有了进一步发展，甚至直到2019年汤申地铁线通车后，兀兰私宅价格才会开始显著上涨。望兀兰房价走势，麦俊荣认为，兀兰房价或许会增长，但增幅将不如正在发展中的裕廊区域中心。他说：“兀兰区域中心不太可能超越裕廊区域中心的发展规模，成为中央商业区（CBD）外的另一大型商业中心。因此，兀兰私宅价格增幅不可能比裕廊地区房价增幅更高。”兀兰房价或许会增长，但增幅将不如正在发展中的裕廊区域中心。兀兰区域中心不太可能超越裕廊区域中心的发展规模，成为中央商业区（CBD）外的另一个大型商业中心。因此，兀兰私宅价格增幅也不可能比裕廊地区私宅价格增幅更高。——麦俊荣
 
    兀兰发展空间仍相对大。与淡滨尼和裕廊东这两个区域中心相比，兀兰的发展相对较慢，一些新计划是在2013年发展总蓝图中出现。不过，这也意味着兀兰仍有相对大的发展空间。在接下来的10至15年，兀兰除了增加住宅项目外，还会有不少新的零售项目、办公楼项目和综合发展项目将陆续发展起来。麦俊荣说：“淡滨尼是最早发展起来的郊区住宅区之一，正因如此，它目前已经是一个成熟的住宅区，拥有大量的办公楼建筑和零售商场。裕廊东的发展比较晚，在2008年宣布了关于裕廊湖区的计划后才开始起飞。”
 
   兀兰房价短期不会显著涨，兀兰的新发展计划则是在2013年发展总蓝图中才出现，到目前尚未充分展现其潜力，不过计划一旦开启并反映出变化，那一带将会开始蓬勃发展。王伽胜表示，淡滨尼是一个很成熟的区域中心，而兀兰仍然拥有足够的土地，可供未来的住宅、商业和工业项目使用。他说：“兀兰的房地产从长远来说拥有价格增长空间，但兀兰目前仍缺乏一种无法量化的内在价值定位，这需要长时间才能建立起来。”从这个角度而言，兀兰的住宅整体预期将出现适中的价格涨幅，但不会是突然显著上涨。
 
   将提供10万就业机会刺激兀兰住宅需求？李敏雯则指出，兀兰和邻近的义顺和三巴旺一带，目前共有超过50万名住户。兀兰区域中心在充分发展起来后，将提供约10万份新的就业机会。区域中心一旦蓬勃发展，将创造大量新工作，并刺激这一带的住宅需求。为了衡量潜在的增长和发展轨迹，她以裕廊区域中心为比较，因为这两个区域中心有一些相似之处。她说，从规划的角度来看，裕廊和兀兰区域中心的共同点是都拥有10至15年的发展期，集商业、休闲和生活为一体，同时为居民提供绿色的生活方式。这两个区域中心也拥有商业园和教育机构，带动商业活动。李敏雯指出，在裕廊湖区推出后的五年，区域中心已经开始成形，商场如JCube和Jem已竣工，政府机构也搬到那里办公。与此同时，裕廊的房价与那一带的发展同步上升，裕廊的非有地私宅价格在2008年首季以来已经上涨了64％，超越中央区以外的平均58.5％涨幅。参照裕廊湖区的发展轨迹，她相信随着更多基础设施和商业发展项目在兀兰竣工后，兀兰住宅市场将会有更大的上涨潜力。
 
   兀兰与柔佛相近是有利因素，兀兰区域中心的特征之一是和马来西亚柔佛州仅一水之隔，通过新柔长堤，便能轻易抵达。随着今后兀兰和柔佛各自发展，加上两边交通将会变得更加便利，预计将为兀兰这个“边境城镇”带来一些正面影响。麦俊荣说：“靠近新山是兀兰的一个主要特征，如果拟建的新加坡—新山跨境火车轨道如期进行，势必将为市场带来一些振奋因素。”他指出，汤申线第一阶段预计将在2019年启用，这将促使新加坡北部和南部中心更紧密连接。这些发展目前还处于规划初期，接下来的发展值得关注。李敏雯则表示，由于兀兰靠近柔佛，它可以扮演一个特别的辅助角色。中小企业和公司若想寻找靠近便利的交通枢纽、成本比中央商业区低的经营地点，兀兰将能满足它们的需求。
 
   新马铁路交通若改善有利于兀兰房地产，王伽胜也说，柔佛和依斯干达经济特区的发展与吸引力，对兀兰的发展有利。而往来新加坡和吉隆坡的铁路交通若获得改善，将有助促进两地之间的交通，兀兰若规划为这条铁路线上主要的火车站，自然有利于兀兰的房地产。，李敏雯预计，更多马来西亚人将通过新的地铁线来新加坡工作，或把孩子送到新加坡求学。更多新加坡人也预计将充分利用马来西亚令吉疲弱的好处，周末到对岸购物。新马在交通上若享有更好的连通性，就能创造更多能发挥彼此优势的协同效应。如果这一切是在可预见的未来发生，兀兰的房价相信会有意想不到的上行潜力。不过，麦俊荣表示，靠近新山对兀兰的房地产是不是发挥了正面效应，还得取决于买家是从哪个角度考量，比如买家是不是重视靠近马来西亚、进入新山便能通往马来西亚这个因素；或是考虑交通设施是否足够，因为一旦遇到长堤的交通堵塞，就有可能导致兀兰区域中心一带的路况不通畅。边境城镇或可找到划算项目，王伽胜认为，有些人或许不喜欢在“边境城镇”购买房子，但是随着兀兰的吸引力逐渐提升，这个想法应该会改变。他以香港为例说，比较靠近中国大陆的新界，有不少居民和购物者来自中国大陆，不过也有香港人选择住在新界，因为那里的房价比港岛和九龙来得低，也更新颖与宽敞。深圳和广州也是许多香港人喜欢在周末前往购物的地点。他也指出，由于兀兰的规划围绕着相当高档的商业空间、设施和住宅项目，肯定有助于吸引买家和购物者的注意。虽然一些人对购买“边境城镇”的房子感到犹豫，但他们或许有机会找到一些挺划算的项目。由于兀兰靠近柔佛，它可以扮演特别的辅助角色。中小企业和公司若想寻找靠近便利的交通枢纽、成本比中央商业区低的经营地点，兀兰将能满足它们的需求。
 
(责任编辑：诸丽南)

本文来源于新加坡意腾国际旗下：新加坡公寓网

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